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2017年10月19日
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不動産投資 最優先はやっぱり利回り?

 

利回りは、言葉で簡単に説明すると、投資した金額に対する収益の割合のことを言います。
計算式でいうと、「収益合計÷預入年数/元本×100」と言う形でパーセンテージで表します。基本的には1年間の儲かった金額の割合を見るというのが利回りです。
金利や利率とどう違う科と言うと、金利や利率は「1年に発生する利子の元本に対する割合」となりますが、利回りは「特定の運用に対する収益を1年当たりに換算したもの」となります。
利回りのほうは、数年間の利益から1年分の利益を平均して算出することになります。
同じようなモノではないか?と思ってしまいますが、実は違いが出るんです。


また、利回りと言っても配当利回り・運用利回り・表面利回り・優待利回り…というように投資するものによって呼び方が少し変わってきますし、計算方法や意味合いなどが違ってくることもあります。
基本的には1年間で儲けた金額の割合と言うことを解っていれば良いでしょう。

利回りと利率、金利の違いって何?

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基本的に投資を行うには、利率を見て決める方が多いと思います。ですが、本当に重要なのは利回りをチェックすること。利率と利回りがどう違うのかを知っておきましょう。


まず利率は、100万円分投資して1年後に5万円儲けた場合は5%、という計算で考えられますね。
対して利回りは、購入した時の金額も考えます。
100万円分のものを95万円で購入したとしたら、ココで既に5万円分が利益として考えられます。そして、その後4年間毎年5万円ずつ儲けたら、最初に得した5万円分と合わせて4年間で25万円の利益が出たことになります。
この2つの利益を合算して、1年間の平均として計算します。25万÷4年で1年あたり62500円の儲けがあったことになります。
そして利回りとは、この1年間の平均の収益62500÷投資した金額95万×100=で求められます。つまり、この計算をすれば利回りは6.57%ということになります。
利率と比べると1.57%も高くなるということなんです。


逆に100万円分のものを105万円を出して購入した場合。
上記の条件と同じ金額を1年間で儲けて5年間経過した場合の利回りは4.76%となり、利率よりも低い数字になります。このように最初に投資した金額と商品の差額も含めることによって、より実際の儲けた金額に近い数値を出すことが出来ます。


実際の投資をするときには、この利回りに税金なども考慮して計算することになります。そのため、本当の利益の金額に一番近いものは、利率ではなく利回りということになります。だからこそ、利回りをしっかりチェックしておく必要があります。

不動産投資の利回りってどうチェックしたらいいの?

 

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不動産投資に対しての利回りは、株などに比べると少し複雑になります。
基本的には1年あたりどれくらいの収益があるかと言う点では同じです。計算方法としては、その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字が不動産の利回りとして考えられています。
もちろん、利回りが高い物件のほうが収益がアップする良い物件と考えられますが、実は一概にそうとも言えない部分があるんです。


不動産の利回りには、表面利回り・想定利回り・実質利回りということなる計算方式の利回りがあります。
表面利回りは、おおまかな収入の目安として考えられるもので、計算式は年間収入÷購入価格×100となります。


想定利回りは、年間収入(想定)÷購入価格×100となります。この想定と言うのは、例えば現在は空き家で、賃貸として貸すことを考えているときのこと。今は収入がある状態ではないけれど、借りる人が現れてくれれば、これぐらいの収入が見込める、というのが想定の年間収入となります。そこから利回りを計算することになるので、もし借りる人が出てこなかったり、想定していた家賃では借りる人が居ないため、家賃の設定を引き下げることなどがあれば、実際の利回りは想定利回りよりも下回ることがあるでしょう。


実質利回りは、不動産を経営するにあたって必要になった費用も含めて利回りを計算する方法です。そのため、より正確な収益の金額が見えてくることでしょう。計算式は、(年間収入?年間支出)÷購入価格×100となります。年間支出に当たる部分には、固定資産税や建物の管理に掛かった費用や修繕費などを入れて計算します。この実質利回りがどのくらいになるかをしっかり見ておかなければ、不動産投資は成功しないでしょう。


例えば表面利回りが高くても、物件の修繕がかなり必要で多くの支出が出ることが予想されるなら結果的に支出が増えて収益がそこまで高くないことがあります。
物件価格が低くて利回りが高いように感じていても、なかなか入居者が決まらないような場所だったりすると結局は収益はついてきません。
不動産投資をするにあたってはこのような様々な場合が考えられるので、必ず表面利回りや想定利回りに惑わされず、より正確な実質利回りを考えて行いましょう。

 

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