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2017年10月21日
ブログ

投資判断

「利回り」は投資判断の一つとなります。
不動産経営、不動産投資のファミリーオフィス
不動産投資を行おうとお考えの方は「利回り」という言葉を一度は聞いたことがあると思います。
投資家の中には利回りがもっとも重要だと思っている人が少なくは無いと思います。実際に、利回りは投資の基準として判断材料となるのは確かですが、不動産投資をするには利回り以上に重要なポイントも存在します。

 

「投資目的」を明確化する
投資目的とは、「何のために不動産投資をするのか」という事で、資産形成や節税等のこととなります。不動産投資を成功させるためには、物件を選別する前に投資目的を明確にしておく必要があります。
資産を増やしたい人が金融機関からの評価が低い物件に投資をしては効果が高い投資とはもちろんなりません。
対して、相続・贈与税等の税金を抑えたいのであれば、評価額が低い物件へ投資するのが一般的。
このように目的を誤る、もしくはノープランで不動産投資をすると失敗に繋がる可能性が高まると思っておいた方がいいとおもいます。
投資先は「中長期の視点」で考える
不動産投資をする際にまず考える事といえば、「場所」ではないだろうか。
物件の利回りで判断する人も多い中、中長期の視点で投資を考えるなら、利回りよりも「投資するエリア」を厳選するべきと言えます。
例えば、都心部か地方都市かというおおざっぱなものではなく、「都道府県・市区町村の詳細な場所」と、詳細なエリアを選定して不動産投資をするのが望ましいとおもいます。立地や利便性が優れているかどうかを参考にしながら最適な場所を選んで行くのが良いでしょう。
 
利便性が高い「立地」を厳選!
不動産へ投資をして成功するには「どれだけ利便性が高いか」を基準に物件を選定するのが重要になります。なぜなら、人口の減少や人口の格差が進むにつれ、収益不動産の空室がさらに増加し居住者はできるだけ「駅近で便利な場所(街)」を選ぶようになっていくのは、自分が物件を探している立場なら想像できます。

今後は、人口が減少するエリアと逆に増えるエリアや人気のエリアを把握しなければ不動産投資を成功させるのは難しくなります。居住者のニーズが高く、かつ、人気の街(憧れの街)やエリア・路線等を知る事が不動産投資を成功へ導く近道になるのかもしれません。
地域の特性や土地・建物の「将来性」が大事
投資先(場所)の選定をする際、地域の特性や将来性を考えるのが良いでしょう。
例えば、いま現在、再開発が行われて将来的に発展すると判断できる街や、すでに発展している街の不動産へ投資することもひとつです。

また、土地や建物の将来性も重要なポイントになります。
土地は路線価や地価公示から判断して、過去と現在の相場を照らし合わせると今後、地価上昇が期待できるか把握することができます。建物の場合は、将来に渡って大規模な修繕が必要になる時期の判断をしなければなりません。物件の造りや築年数も含め建物のさまざまな部分を把握するべきです。
 
出口戦略
出口戦略とはつまり、「売りやすい物件かどうか」です。
もしかしたら、「長期的に運用するつもりなので、売却は考えていない」と思う投資家の方もいます。
しかし、投資である以上、売却しなければならない事情が起きることは十分考えられます。と言うか考えなければならないことが起きると思っています。
いざ売却するタイミングでスムーズに売れなければ、不動産を保有していることが大きなリスクとなります。
換金性の高い物件を選ぶことも重要となるのです。
 
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