強制執行の実態を見てきました！

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

賃貸物件を所有するオーナーにとって、賃料の滞納や強制執行は避けられない課題です。
先日見た強制執行の現場を通じて、賃貸トラブルの実態とその対策について考え、調べたことをご報告します。

8年も入居されていた方がこのような形で退去となり残念に思いますが、新しい場所で安全に過ごされることを願っています。

強制執行とは？
強制執行の現場を見てきました。
強制執行までの具体的な流れ
生活保護と賃料不払いの課題
賃料滞納を防ぐための対策
まとめ

強制執行とは？

強制執行とは、裁判所の命令に基づいて債務者の財産を差し押さえたり、明け渡しを強制する手続きです。

具体的には、賃料の滞納が続き、本人や連帯保証人に連絡しても支払いが行われない場合、オーナーはまず賃貸借契約を解除します。

その後、明け渡し請求の訴訟を提起し、裁判所で勝訴判決を得ます。

勝訴判決を得た後、強制執行の申立てを行い、裁判所の命令により執行官が現場での立ち退きを強制します。

このように、強制執行はオーナーが賃料滞納問題を解決するための最終手段であり、適切な手続きを踏むことで賃貸不動産を取り戻すことが可能です。

強制執行の現場を見てきました。

先日、強制執行の現場を見てきました。生活保護を受けている方で、連帯保証人が娘様でした。

生活保護のお金は全て娘様が管理し、賃料の振込も娘様が行っていましたが、1年ほど前から振込が滞るようになりました。

賃貸保証会社の介入もありましたが、6ヶ月以上の滞納が続き、最終的に裁判で強制執行が決定されました。

強制執行が実施される3週間ほど前に、執行官と共にマンションの部屋の確認を行いました。

その時は入居者は不在でしたが、室内は家財道具や衣服などもあり、生活感がありました。

入居者は、医療施設と自宅（当該マンション）を行き来する生活だったようなので、その時は施設に入っておられたのか、それか出かけておられたのかもしれません。

強制執行が実施される際、建物内に荷物が残されている場合、執行官の指示によりこれらの荷物はすべて外に出されます。
荷物は、一定期間保管されることが法律で定められており、この期間中に持ち主が引き取らない場合、最終的には処分されることになります。

強制執行の当日、執行官と執行官側が派遣された業者の方が来られ、インターホンと部屋のノックで声をかけ、返事がないため、執行官の指示の下部屋の鍵が開けられました。

室内に入居者はおらず、前回確認したときの荷物はもう何もなくなっていて、部屋はもぬけの殻、残っていたのはゴキブリ用殺虫剤1本だけでした。

執行官と業者の方と共に、エアコンなど室内の設備以外で残されている物が無いか確認し、ゴキブリ用殺虫剤は持って行っていただきました。

強制執行までの具体的な流れ

賃料の滞納が続き、本人や連帯保証人に連絡しても支払いが解消されない場合、オーナーは法的手続きを進める必要があります。強制執行に至るまでの具体的な流れを以下に説明します。

1. 口頭や文書での注意・交渉

賃料が滞納された場合、まずオーナーは借主に対して口頭や文書で注意し、支払いを求めます。この段階での早期対応が重要です。

2. 内容証明郵便での正式通知

交渉が不調に終わった場合、オーナーは内容証明郵便で正式に支払いを求める通知を送ります。
これにより、後の法的手続きを進めるための証拠を確保します。

3. 賃貸借契約の解除

内容証明郵便による通知後も支払いが行われない場合、オーナーは賃貸借契約を解除します。
賃貸借契約の解除は、契約書に基づいてオーナーから一方的に行うことができますが、契約書に明確な解除条項がない場合や解除に異議がある場合、裁判を通じて解除の正当性を確認することもあります。

4. 明け渡し請求の訴訟提起

契約解除後も借主が退去しない場合、オーナーは裁判所に明け渡し請求の訴訟を提起します。
この訴訟において、オーナーは賃料の滞納や契約解除の正当性を証明する必要があります。

5. 強制執行の申立て

明け渡し請求訴訟でオーナーが勝訴した後、強制執行の申立てを行います。
これにより、裁判所から強制執行の許可が下ります。

6. 裁判所からの立ち退き催告書

強制執行の前に、裁判所から借主に対して立ち退き催告書が送付されます。
これにより、借主に最終的な退去の通知が行われます。

7. 強制執行の実施

執行官立ち会いのもとで、強制的に部屋の明け渡しが行われます。
建物内に荷物が残っている場合、執行官の指示でこれらの荷物はすべて外に出され、一時的に保管されます。
この保管期間中に持ち主が引き取らない場合、最終的には処分されることになります。

強制執行時に入居者が建物内にいる場合、執行官は警察の協力を得て入居者を退去させることが可能です。
執行官は入居者に退去命令を出し、必要に応じて物理的に退去を強制します。
この過程では、入居者の安全と人権が確保されるように配慮されます。

生活保護と賃料不払いの課題

生活保護を受けている方が賃料不払いの負債を返済することは困難です。

生活保護受給者は、生活費や医療費などの必要経費を賄うために保護費を受け取っていますが、これを賃料に回せない場合、不払いの問題が発生します。

例えば、保護費を他の用途に使ってしまった場合、賃料が支払えずに滞納が続くことがあります。

生活保護の受給者が保護費を他の用途に使ってしまった場合、保護が止められる可能性があります。

しかし、保護が止められると生活が立ち行かなくなるため、実際には慎重な対応が求められます。

賃料滞納を防ぐための対策

賃料滞納を防ぐための対策として、いくつかの方法があります。

福祉事務所との連携：
福祉事務所と連携し、生活保護受給者の賃料が直接支払われるように手続きを進めることができます。
賃料を振り込みではなく引落にすることも、一つの方法です。これにより、賃料滞納のリスクを減らすことができます。

福祉事務所には、生活保護受給者に対して、適切な資金管理の指導や支援を行ってもらいたいです。

賃貸保証会社の利用：
賃貸保証会社を利用することで、賃料の支払いを保証し、万が一の滞納時にも保証会社が代わりに支払う仕組みを構築できます。
これにより、オーナーは安心して物件を貸し出すことができます。

契約書の見直し：
契約書に明確な滞納時の対処方法を記載しておくことで、滞納発生時の契約解除の正当性を主張しやすくなります。

早期対応：
滞納が発生した場合、早期に対応することでトラブルの拡大を防ぐことができます。

連帯保証人の確認：
連帯保証人が実際に賃料を支払えるかどうかを確認しておくことも大切です。

まとめ

賃貸トラブルは避けられないものですが、適切な対策を講じることでリスクを最小限に抑えることができます。

賃貸保証会社の利用や契約書の見直し、早期対応が重要です。

不動産の悩みやトラブル、相続についてお困りの際は、ワンダーランドにご相談ください。

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