「禁反言の法理（エストッペル）」と「クリーンハンズ」～不動産から国際社会まで？～

こんにちは。法律系の勉強をしていると、一度耳にしたらなかなか忘れない横文字や専門用語に出会うことがあります。

その中でも、「禁反言の法理（エストッペル）」と「クリーンハンズ」という言葉は、不動産取引はもちろん、国際法の分野でも使われる重要な原則。

今回は、それぞれの意味や、不動産取引における実例から国際社会における応用例まで、わかりやすくご紹介します。

「禁反言の法理（エストッペル）」とは、

一度「こうだ」と明言したり、それを裏付ける行動をとった結果、相手がそれを信じて何らかの行動を起こした場合、後になって真逆の主張をすることは認められない

という考え方です。

たとえば、こんなケースが考えられます。

例：テナント契約での手のひら返し

①大家（貸主）：「この物件は事務所利用も店舗利用もOKですよ。カフェや雑貨店を開きたいなら問題ありません。管理規約にも特に制限はありません」

②借主（テナント）：「それならぜひ借りたいです！」と信じて契約を締結し、敷金・礼金も支払い済み。さらに内装工事を進め、開業の準備を着々と進める。

③大家（貸主）：「すみません、実は管理組合の規約で“飲食店営業は不可”だったようなんです。やっぱりここでカフェ営業するのは無理でした。申し訳ない…」

この場合、借主は大家の説明を信じて大きな費用を投じています。

ところが、あとになって「やっぱりダメでした」と言われると、借主は内装費や営業上の計画などで大損してしまいます。

そこで、「禁反言の法理（エストッペル）」が適用される可能性があります。

◎「最初の説明を前提に行動したのに、後から覆すのは許されない」と主張できる可能性がある。

◎もし大家が最初から正確な情報を出していれば、借主は無駄な投資をしなかったはず。

このように、一方の発言を信じて行動した相手に大きな不利益が生じる場合、あとになって「言ったことと違いました」は通用しない、というのが「禁反言の法理（エストッペル）」の基本的な考え方です。

実はこの「禁反言の法理」、国際法の分野でも重要とされているのをご存じでしょうか。

国家間の境界紛争や条約を巡るやり取りでも、「一度こうだと合意して相手国がそれに依拠して行動したならば、後から勝手に方針をひっくり返すのはダメ」というロジックが使われています。

ある国が「この海域は共同管理しましょう」と言って相手国が積極的に投資をしたのに、後になって「いや、やっぱりうちだけの海です」なんて主張し直されたら、相手国にとっては大損害ですよね。

こうした“後出しジャンケン”を防ぐために、国際法でも「禁反言の法理」が持ち出されることがあるのです。

では、不動産取引の現場での「禁反言の法理」の役割を見てみましょう。

①事前の説明や同意の裏付け

物件の状況説明、重要事項説明書、契約書などで「問題がない」「抵当権はありません」などの情報が示された場合、それを信じて購入や入居を決める方がほとんどです。

契約してから「実は抵当権がついていました」と言われたら大問題。

→ この場合も、「禁反言の法理（エストッペル）」を根拠に「そんな手のひら返しは認められない」と主張できる可能性があります。

②口頭のやりとりにも注意

口約束だけでも、相手がそれを信じて行動した場合には「禁反言の法理（エストッペル）」が成立する可能性があります。

しかし、後で「言った・言わない」のトラブルになりやすいので、重要事項は必ず書面で残しておくのがベストです。

もう一つ大事なキーワードが「クリーンハンズ（Clean Hands）」。

裁判などで正義や救済を訴える以上、自分自身が不正行為から“手を汚していない状態（＝クリーンな手）”でなければ、法的保護を受けにくいという考え方です。

これは不動産トラブルでも同じ。

たとえば――

テナント（借主） が実は最初から規約で“飲食店営業は不可”となっていることを知っていたが、大家には伝えずに契約を結んでいた。

いざ問題になったとき、借主が「禁反言の法理（エストッペル）を適用してほしい！」と主張しても、「あなた自身も契約時点でルール違反を知っていたでしょ？」と指摘されると、法的保護を受けにくくなる。

このように、「何かを主張したいなら、まずは自分が正当な立場にあるか」が問われるのが「クリーンハンズ」の原則です。

まとめると、

「禁反言の法理」は「一貫性を保て」というルール、

クリーンハンズは「自分が正々堂々でないなら救済されにくい」というルールです。

いずれも当たり前のことのようですが、不動産売買や賃貸契約の実務から、国際社会の外交問題に至るまで非常に大きな影響力を持ちます。

◎最初に合意・説明した内容を急にひっくり返すのはNG

◎自分が正しい手段を踏んでいないなら、正当な主張も通りにくい

ビジネスや契約は、お互いの信頼関係がベースになっています。

言葉や行動に一貫性がなく、自分の手が汚れているような状態で主張しても、法律の世界では簡単には認めてもらえません。

「禁反言の法理」と「クリーンハンズ」の原則は、不動産取引に限らず、契約の際に大きな影響を与える考え方です。

皆さんもこれから物件を購入・賃貸される際は、

「契約時の説明が一貫しているか」

「自分自身が正しい手続を踏んでいるか」

を意識することで、トラブルを未然に防ぐことができるかもしれません。

それではまた、不動産や法律に関するちょっとした話題をお届けしますので、引き続きお楽しみに！

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