【前編】親が認知症になったら、不動産はどうなるのか～「資産凍結」のリスクを知っておこう～

「親がそろそろ認知症が心配な年齢になってきた」

 
「もし認知症になったら、実家の不動産はどうなるのだろう」

 
こうした不安を持つ方からのご相談が増えています。

実は、親が認知症になると、不動産の売却・賃貸・管理ができなくなるという深刻な問題が起きることがあります。

今回はその実態と背景を整理します。

不動産の売却・賃貸・大規模リフォームなどの法律行為は、本人に「判断能力（意思能力）」があることが前提です。

 
認知症が進行して判断能力が失われると、本人が署名・押印した契約書は法律上無効になる可能性があります。

そのため、不動産を売りたくても売れない、貸したくても貸せない、修繕工事の契約もできない——という「資産凍結」の状態に陥ります。

 
子ども世代が「代わりにやってあげよう」と思っても、本人の代理として勝手に不動産を動かすことは法律上できません。

親族間であっても同じです。

不動産取引は人生で最も大きな資産の移動です。

日本の法律は、判断能力のない人が不当な契約を結ばされることを防ぐため、意思能力のない者が行った法律行為は無効とすることができると定めています（民法第3条の2）。

 
金融機関も、口座名義人が認知症と判断されると口座を凍結することがあります。

不動産の決済のために口座を動かせない、という事態も起こりえます。

 
「書類に親の名前を代わりに書いた」「印鑑を勝手に使った」という行為は、たとえ善意であっても法律上問題になる可能性があります。

認知症による資産凍結が問題になりやすい具体的な場面を整理します。

 
【実家の売却ができない】

親が施設に入ることになり、入居費用のために実家を売ろうとしたが、親に判断能力がなく売却契約が結べない。

 
【相続対策ができない】

生前贈与や信託の設定など、相続税対策を行いたいが、親本人が判断できない状態では手続きができない。
 

【賃貸物件の管理ができない】

賃貸物件のオーナーが認知症になると、修繕の判断・契約の更新・新規入居者との契約などが滞り、物件の管理が難しくなる。

 
【空き家の処分ができない】

親が亡くなった後は相続手続きで動けるが、存命中に認知症になっている間は、空き家になった実家を売ることも貸すこともできない。

認知症への備えとして有効な「家族信託」や「任意後見制度」（後編で説明します）は、本人に判断能力があるうちにしか手続きできません。


認知症と診断された後では、こうした事前の対策を取ることができなくなります。

「そのうち考えよう」と先延ばしにしているうちに手が打てなくなる——これが認知症と不動産問題の最も怖い点です。

 
認知症は、診断されてから急に発症するのではなく、少しずつ進行します。

「まだ大丈夫だろう」と思っている間に対策できる時期が過ぎてしまうことがあります。

認知症は決して珍しい病気ではありません。

厚生労働省の推計では、2025年時点で日本の認知症患者数は約700万人に達するとされており、65歳以上の高齢者の約5人に1人が認知症になると見込まれています。

 
「うちの親に限ってそんなことはない」とは言いにくい状況です。

70代・80代の親を持つ方は、早めに対策を検討しておくことが大切です。

認知症になった後でも使える「成年後見制度」と、なる前に準備しておける「家族信託」「任意後見制度」の仕組みと違いを整理します。

 

▶ 後編「親が認知症になったら、不動産はどうなるのか～成年後見と家族信託の違い～」

はこちら→（https://720.co.jp/contents/3328）

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