再建築不可物件を相続したら～そのまま貸す・売る、建て替えできない理由～

「相続した実家が、実は建て替えできない土地だった」——築古物件の相続でよく出てくる話のひとつが、この「再建築不可物件」です。

知らずに相続して後から気づくケースも多いため、基本的な知識を整理しておきます。

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建てられなくなる土地のことです。

原因の多くは、建築基準法第43条が定める「接道義務」を満たしていないことにあります。

接道義務とは、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというルールです。

 
特に昭和54年（1979年）の建築基準法改正によって接道の基準が引き上げられたため、それ以前に建てられた建物の中には、当時は問題なく建てられたものの、現在の基準では接道義務を満たさず再建築不可となっているケースが少なくありません。

古い住宅地・路地状の敷地などで、こうした物件が見られます。

再建築不可物件は、相続税の評価額を計算する際、通常の土地評価に加えて不整形地補正やがけ地補正などの個別の補正が適用されることがあります。

さらに、接道がない無道路地として、通路に相当する部分の金額を最大40%程度差し引く形で評価額が算出されるケースもあります。

そのため、同じ立地・広さの一般的な土地と比べて、相続税評価額は低くなる傾向があります。
 

評価額が下がること自体は相続税の負担を抑える方向に働きますが、その分、実際に売却しようとしたときの市場価格も低くなりやすいという裏返しがあります。

再建築不可物件は、建て替えができないことから住宅ローンの審査が通りにくく、一般の買主にとっては購入のハードルが高くなります。

そのため、周辺の同条件の物件と比べて、相場が5〜7割程度の価格になることが一般的です。
 

一方で、再建築不可物件を専門に扱う買取業者も存在します。

リフォームして賃貸に出したり、隣地と合わせて再開発したりするノウハウを持つ業者であれば、一般市場では売りにくい物件でも買取りの対象になることがあります。

どのような形で売却するのが良いか、条件を比較することが大切です。

再建築不可物件であっても、現在建っている建物を維持しながら使うことは可能です。

大規模なリフォームやリノベーションを行うことで、居住用・賃貸用として活用する道もあります。

建て替えはできなくても、修繕や改修によって価値を維持・向上させることはできます。
 

また、隣地を買い増す、あるいは隣地の所有者と協力して接道義務を満たす形に整理することで、再建築可能な土地に変えられる可能性もあります。

可能性があるかどうかは個別の状況によるため、専門家への相談が必要です。

再建築不可物件は、災害などで建物が倒壊・損傷した場合でも建て直しができないという大きなリスクを抱えています。

老朽化が進んだまま放置すると、倒壊による損害賠償責任を問われる可能性もあり、これは前回の記事で触れた「空き家放置のリスク」とも重なる部分です。
 

何も対策をしないまま次の世代に引き継ぐと、子や孫がそのリスクと負担をそのまま受け継ぐことになります。

早い段階で、売却・活用・補正のいずれかの方向性を検討しておくことが、将来的な負担を減らすことにつながります。

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが主な原因で、相続税評価額は低くなる一方、売却時の市場価格も低くなりやすい特性があります。

建て替えはできなくてもリフォームによる活用や、専門買取業者への売却など、いくつかの選択肢があります。

所有し続けるリスクも踏まえ、早めに専門家へ相談して方向性を整理することをおすすめします。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
　　　     https://www.720.co.jp/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●