中古物件を買うときに見ておきたいポイント～後悔しないための確認事項～

「価格が手頃な中古物件が気になっている」「でも、何を確認すればいいか分からない」

 
中古物件は新築より価格が抑えられ、立地の良い物件に出会いやすいという魅力があります。

一方で、築年数・建物の状態・管理状況などによってリスクが異なります。

今回は、購入前に確認しておきたい主なポイントを整理します。

中古物件を購入する際に最初に確認すべきは、耐震性です。

 
日本の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されました。

この日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に基づいており、震度6〜7の地震でも倒壊しない水準が求められています。

 
1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物は、耐震性に不安がある場合があります。

購入する場合は耐震補強の有無を確認し、補強が必要な場合はその費用を購入予算に含めて考えることが重要です。

 
なお、築年数ではなく「建築確認日」で判断する点に注意してください。

1981年6月以降に確認を受けた建物でも、着工・完成が後になるケースがあります。

中古物件の建物の状態は、見た目だけでは分からないことが多くあります。

雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れ・配管の劣化などは、専門家でなければ見抜けないことがあります。

 
「インスペクション（建物状況調査）」とは、建築士などの専門家が建物の状態を調査するサービスです。費用は5〜10万円程度が一般的です。

2018年の法改正により、不動産会社は売買仲介の際にインスペクション業者の斡旋が可能かどうかを説明する義務があります。

 
特に確認したいポイントは次のとおりです。

◎ 基礎のひび割れ・傾き

◎ 雨漏り・水染みの跡

◎ 床の沈みや傾き

◎ シロアリ被害の有無

◎ 給排水管の劣化状況

 

インスペクションで問題が見つかった場合、修繕費用を見積もった上で価格交渉の材料にすることができます。

マンションを購入する場合、建物の状態だけでなく「管理状態」と「修繕積立金の状況」が特に重要です。

 

【管理状態の確認】

管理組合が機能しているか、共用部の清掃・点検が行われているかを確認します。

管理が行き届いているマンションは、建物の状態も良好なケースが多いです。

 

【修繕積立金の確認】

大規模修繕（外壁・屋上・エレベーターなど）の費用を賄うための積立金が十分に積み立てられているかを確認します。

積立金が不足している場合、購入後に一時金の徴収が行われる可能性があります。

 

長期修繕計画書・修繕積立金の残高・管理組合の議事録などを確認することが有効です。

管理規約の内容（ペット可否・民泊禁止など）も合わせて確認しておきましょう。

建物の状態だけでなく、周辺環境と法的な規制も確認が必要です。

 
【ハザードマップの確認】

浸水・土砂崩れ・液状化などのリスクをハザードマップで確認します。

購入後に保険の加入や避難計画を立てる上でも重要な情報です。

 

【用途地域の確認】

住宅地に工場が建つことがある地域・商業施設が増えやすい地域など、用途地域によって周辺環境が将来変わる可能性があります。

 

【接道状況の確認】

建て替えができるかどうかに関わります。

道路の幅が4m未満の場合、建て替えの際にセットバックが必要になるケースがあります。

再建築不可物件の場合は建て替え自体ができません。

 

【嫌悪施設の有無】

騒音・臭気・治安の面で気になる施設が近くにないかを現地で確認します。

中古物件は購入価格が抑えられる一方で、リフォーム・リノベーションのコストが発生することがあります。

 
「安く買えた」と思っていたら、リフォーム費用が予想以上にかかり、総コストで新築と変わらなくなった——というケースは珍しくありません。

 

特に2025〜2026年は建築費・人件費の高騰が続いており、リフォーム費用も上昇傾向にあります。

事前にリフォーム会社に見積もりを取り、総費用で判断することをお勧めします。

 
リフォームの優先順位としては、構造・耐震性・設備（給湯器・水回り）など「住む上で必須の部分」を先に確認し、内装などは後回しにできることも覚えておくと、コストの見積もりがしやすくなります。

中古物件の購入には、いくつかの優遇制度を活用できる場合があります。

 
【住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）】

住宅ローンを利用して中古物件を購入した場合、一定の要件を満たすと毎年の所得税・住民税から一定額が控除されます。

新耐震基準を満たしていること（または耐震改修が行われていること）などの要件があります。

 

【フラット35S】

省エネ性能や耐震性能が一定の水準を満たす中古住宅を購入する場合、住宅ローンの金利が一定期間引き下げられる制度があります。

 

【インスペクション・既存住宅売買瑕疵保険】

インスペクションを実施した上で、瑕疵保険に加入することで、引き渡し後に欠陥が見つかった場合の補修費用が保険でカバーされます。

 

これらの制度の要件や内容は変更されることがあるため、最新情報を国土交通省のウェブサイトや専門家に確認することをお勧めします。

 

「この物件、本当に大丈夫か確認してほしい」「中古物件の購入を検討しているが何から始めればよいか分からない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
　　　     https://www.720.co.jp/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●