共有名義のまま相続した築古物件～売却・活用が進まなくなる理由～

「兄弟で実家を相続したが、名義をどうするか話し合わないまま時間が経ってしまった」というご相談は少なくありません。

相続不動産を複数の相続人で共有名義のまま持ち続けると、後々の活用や売却が思うように進まなくなることがあります。

基本的な考え方を整理します。

遺産分割協議がまとまらない、あるいは「とりあえず法定相続分で分けておこう」という形で、不動産を複数の相続人がそれぞれの持分で所有する状態を共有名義といいます。

たとえば兄弟3人が均等に相続すれば、それぞれが3分の1ずつの持分を持つことになります。
 

共有名義そのものは違法でも特殊な状態でもありませんが、不動産の活用や売却を進める際には、持分を持つ全員の意思決定が必要になる場面が多く、これが後々のハードルになりやすいのです。

共有名義の不動産を売却する場合、原則として共有者全員の合意が必要です。

一人でも「売りたくない」「もっと高く売れるはずだ」と意見が異なれば、売却の手続きを進めることができません。
 

相続から年数が経つと、共有者の中に引っ越しや疎遠などで連絡が取りにくい人が出てくることもあります。

さらに、共有者が亡くなり、その持分がその人の相続人に引き継がれると、共有者の人数がさらに増えていきます。

これを「数次相続」といい、世代が進むほど権利関係が複雑になり、全員の合意を得ることがますます難しくなります。

売却だけでなく、賃貸として活用する場合も、共有者の同意が問題になることがあります。

物件の管理行為（修繕など）は持分の過半数の同意で進められますが、大規模なリフォームや建て替え、長期の賃貸借契約の締結などは、共有者全員の同意が必要とされる場合があります。

 
「自分は活用したいが、他の共有者が消極的」という状況になると、物件は使われないまま放置されやすくなります。

これが、前回・前々回の記事で触れた空き家の固定資産税リスクにもつながっていきます。

共有名義のまま進めにくい状態を解消する方法はいくつかあります。

ひとつは、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする方法です。

もうひとつは、共有物全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。

 
複数の不動産を共有している場合は、それぞれの不動産を共有者ごとに単独所有に振り分ける「共有物分割」という方法もあります。

どの方法が適しているかは、共有者間の関係性や物件の状況によって異なるため、専門家と相談しながら進めることが望ましいです。

共有名義の問題は、時間が経てば経つほど解決が難しくなる傾向があります。

共有者が増える前、関係性がまだ良好なうちに、将来的な方針について話し合っておくことが何よりの予防策です。
 

2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続不動産を放置すること自体のリスクも高まっています。

「とりあえず共有のまま」という状態を続けることが、結果的に選択肢を狭めてしまうこともあるため、早めに不動産会社や専門家に相談し、方向性を整理しておくことをおすすめします。 

共有名義のまま相続した築古物件は、売却にも活用にも共有者全員の同意が必要になりやすく、時間が経つほど共有者が増えて意思決定が難しくなる傾向があります。

持分の買取・物件の売却・共有物分割など、状況に応じた解消方法があるため、関係性が良好なうちに話し合いを始めることが大切です。

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