【前編】不動産を「生前贈与」するとどうなるのか～基本の仕組みと贈与税を知っておこう～

「相続対策として、不動産を子どもに渡しておきたい」

 
「生前贈与した方が税金が少なくなると聞いたが、本当か？」

 
こうしたご相談を受けることがあります。

不動産の生前贈与は、うまく使えば有効な相続対策になりますが、やみくもに行うとかえって税負担が大きくなることもあります。

 
今回は、不動産の生前贈与の基本的な仕組みと、贈与税の2つの制度を整理します。なお、個別の税務については税理士へのご相談をお勧めします。

生前贈与とは、生きているうちに自分の財産を他の人に無償で渡すことです。

相続は亡くなった後に財産が移転しますが、生前贈与は本人が存命中に財産を渡す点が異なります。

 
不動産を生前贈与するメリットは、「誰に渡すかを自分で確実に決められる」という点です。

遺言書がなければ相続は法定相続人で分けられますが、生前贈与であれば法定相続人以外の人（孫・お世話になった人など）に渡すこともできます。

 
また、将来値上がりが見込まれる不動産や、家賃収入を生む収益物件を早めに子どもに移転することで、将来の相続財産の増加を抑えるという効果も期待できます。

不動産を生前贈与する場合、相続では発生しない費用がかかります。

これが「生前贈与は必ずしも得ではない」と言われる理由の一つです。

 

【贈与税】

受け取った側（受贈者）に課税されます。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの制度があります（後述）。

 

【不動産取得税】

不動産を取得した際に課税される地方税です。

相続での取得には不動産取得税はかかりませんが、贈与の場合はかかります。

固定資産税評価額×3%（土地・住宅用建物の場合）が目安です。

 

【登録免許税】

名義変更（所有権移転登記）の際にかかる税金です。

贈与の場合は固定資産税評価額×2%が目安です。

相続の場合は0.4%のため、贈与の方が5倍高くなります。

 

【司法書士費用】

登記手続きを依頼する専門家への報酬です。

物件の内容によって異なりますが、数万〜十数万円程度が目安です。

 

これらの費用を合計すると、特に評価額の高い不動産では、相続で取得するより生前贈与の方がトータルコストが高くなるケースがあります。

暦年課税とは、1年間（1月1日〜12月31日）に受け取った贈与の合計額に対して税金がかかる制度です。

 
年間110万円までは基礎控除として贈与税がかかりません。

110万円を超えた部分に対して、累進税率（10〜55%）で課税されます。

 

不動産は評価額が高いため、一度に贈与すると多額の贈与税がかかることがほとんどです。不動産全体を一気に贈与するには向いていません。

ただし、持分の一部を毎年少しずつ贈与するという方法もあります。

 

注意点として、2024年の税制改正により「生前贈与加算」の期間が3年から7年に延長されました。

亡くなる前7年以内に暦年課税で贈与した財産は、相続財産に加算して相続税が計算されます。

つまり、亡くなる直前の駆け込み贈与は効果が薄くなっています。早めに・長期間かけて行うことが重要です。

相続時精算課税とは、贈与時点では最大2,500万円まで贈与税がかからず、将来相続が発生したときに相続財産に合算して相続税を計算する制度です。

 
「今は贈与税を払わなくていい。相続税の計算時にまとめて清算する」というイメージです。

 
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与に限って利用できます。

一度この制度を選択すると、同じ贈与者からの暦年課税には戻れません。

 
将来値上がりが見込まれる不動産には有効です。

例えば、今の評価額3,000万円で贈与し、相続時に5,000万円に値上がりしていた場合、相続税の計算に使われるのは贈与時の3,000万円です。

値上がり分に対して相続税がかからないという効果があります。

2024年1月1日から、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設されました。

これにより、毎年110万円以内の贈与であれば贈与税がかからず、相続財産への加算も不要になりました。

 

この改正で相続時精算課税の使い勝手が大きく向上し、注目されています。

ただし、一度選択すると暦年課税に戻れないこと、不動産の場合は登録免許税・不動産取得税のコストが発生することなど、注意点は変わりません。

 

また、暦年課税については生前贈与加算が3年から7年に延長されたため、長期的な計画が一層重要になっています。

2つの制度をどう使い分けるか、不動産の生前贈与が向いているケース・向いていないケース、そして「贈与より相続の方が得な場合」の判断基準を整理します。

 

▶ 後編「不動産を「生前贈与」するとどうなるのか～向いているケースと判断のポイント～」

はこちら→（https://720.co.jp/contents/3358）

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