有限会社ワンダーランド
2026年07月21日
ブログ
契約書の見直しに手一杯な日々 ―― よその会社は、どうしているのでしょうか
浪速区の不動産オーナーの皆様、こんにちは。ワンダーランドの久保田です。
気づけば、契約書ばかり見ています。
最近の私の仕事は、正直に言ってしまえば、売買契約書と賃貸借契約書の見直しと作成で埋まっています。
契約書に終われる
新しい物件の話も、お客様との打ち合わせもあります。けれども、机に戻ってまず開くのは契約書のファイルです。この特約は今の法令に合っているか。この文言は、いざというときにお客様を守れるのか。前回のひな形をそのまま使っていいのか。一件ずつ確かめていくと、あっという間に一日が終わります。
正直、手一杯です。
でも、この作業を減らそうとは思いません。契約書は、取引が順調に進んでいる間はただの紙です。誰も読み返しません。それが効いてくるのは、何かがうまくいかなかったときだけです。雨漏りが見つかったとき、退去のときに原状回復でもめたとき、引渡しが遅れたとき。そのときになって初めて、「あの一行があってよかった」あるいは「あの一行がなかったせいで」という話になります。
「大手はちゃんとしている」
の、その先
同業者の状況を見ていて感じることがあります。
大手の会社は、確かにきちんとしています。法務部があり、ひな形が整備され、定期的に改訂もされている。全国で膨大な数の取引を扱う以上、そうせざるを得ないわけですし、そこは素直にすごいと思います。
ただ、それ以上のことができているかというと、これは大手も含めて、業界全体としてなかなか難しいというのが本当のところではないでしょうか。
どういうことか。整備されたひな形があるということは、裏を返せば、その物件・そのお客様に固有の事情が、ひな形の枠に収まる範囲でしか反映されないということでもあります。標準的な取引なら、それで十分です。むしろ標準に乗せたほうが安全です。
時代の変化！
こうした時代の変化を見ていると、土地や建物についても、改めて考える時期判断する材料は、実はそう難しくありません。
重要事項説明のとき、その物件固有の話がどれだけ出てくるか
特約欄に、案件に合わせた文言が入っているか
「うちのひな形ではこうなっています」で説明が終わっていないか
質問したときに、その場で答えが返ってくるか
引渡しが終われば、不動産会社との付き合いはほとんど終わります。けれども、お客様とその不動産との付き合いは、そこから何十年も続きます。私たちが契約書に手間をかけるのは、その何十年のためです。
手一杯ですが、しばらくはこの手一杯のままでいこうと思っています。
問題は、標準からはみ出す取引のほうです。
築年数の古い建物、境界が確定していない土地、相続で権利関係が複雑になっているケース、事業用の賃貸で原状回復の範囲が普通とは違うケース。こういう案件で、ひな形の空欄を埋めるだけで済ませてしまうと、後から効いてきます。本当に必要なのは、この取引固有のリスクを見つけて、それを言葉にして契約書に落とし込む作業です。そしてこれは、時間がかかります。手間もかかります。売上に直結もしません。
だから、なかなかできない。会社の規模とはあまり関係のない話だと思っています。
手間をかけるという選択
私たちのような規模の会社に、大手のような法務部はありません。だから私が自分で読みます。効率は悪いです。けれども、物件を見て、お客様の話を聞いて、契約書を書くところまでを同じ人間がやるので、「この案件は、ここが危ない」という感覚が途切れずにつながります。これは、規模の小さい会社の数少ない強みだと思っています。
お客様にお伝えしたいのは、契約書の厚さや条項の多さではなく、その契約書が「あなたの取引のために書かれたものかどうか」を見ていただきたい、ということです。
判断する材料は、実はそう難しくありません。
しまいには、AIがすべて作る時代がそこまで来ている
2、3年前まで「AIに契約書のドラフトを作らせる」なんて想像もされていなかったのに、今はこうして実際の売買契約・店舗賃貸借契約・借地契約・コンサル契約のたたき台をその場で組み立てて、条文レベルで修正まで入れられる時代になりました。
とはいえ、最近の契約書は実効性(特に旧借地法の適用可否や、無効となりうる特約の判断)については、AIの分析はあくまで「たたき台」であって、最終的な法的な確認は弁護士に通すのが安全だと思います。しかし、弁護士を通しては費用がかさむだけ、AIは「叩き台を高速に作る道具」として使い、要所は専門家のチェックを挟む、というのがこれからの実務のスタイルになっていきそうですね。
その他不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田にお問い合わせください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
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Tel： 0120-720901(なにわくで一番)
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Fax： 06-6643−3363
Fax： 06-6647-3363
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。