不動産はどうやって「価格」が決まる？

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

不動産の売買をご相談いただく中で、最も多く寄せられるご質問のひとつが、
「価格ってどうやって決まるんですか？」というものです。

確かに、不動産はスーパーの商品と違って、値札があっても“それが相場通り”とは限らないのが難しいところ。

今回は、不動産売買の現場で実際にどう価格が決まっていくのか、そして売主・買主のそれぞれの立場から見たリアルな動きについて、わかりやすくご紹介します。

１．不動産価格は「一物一価」ではない
２．売主の想いと現実のギャップ
３．買主は“価格だけ”では動かない
４．売買価格は“市場が決める”という事実
５．まとめ

１．不動産価格は「一物一価」ではない

まず知っておきたいのは、不動産の価格は絶対的な“定価”があるわけではないということです。

同じような立地・間取りであっても、方位や建物の状態、リフォーム歴、接道状況、管理体制などの条件で、価格は大きく変わります。

たとえば、同じマンションの別の部屋であっても、

• 上層階か低層階か

• 南向きか北向きか

• リフォーム済か原状のままか

• 現在居住中か空室か

といった要素で、100万〜500万円以上の差が出ることも珍しくありません。

つまり、価格は相場＋個別事情＋市場動向＋人の判断によって成り立つ、非常に繊細なバランスの上にあるのです。

２．売主の想いと現実のギャップ

不動産を売却する売主の多くは、その物件に対する思い入れがあります。

「親から相続した大切な家だから安く売りたくない」

「ローンを完済したいから、いくら以下では売れない」

「昔高く買ったから、それに近い価格じゃないと納得できない」

そうしたお気持ちは当然ですし、尊重すべきものです。

しかし、実際の相場がそれよりも下回っている場合、売却期間が長引く・問い合わせが来ない・値下げ交渉が続くといった事態になってしまうことがあります。

そのため、まずは冷静に相場を把握し、今の市場の動きを見たうえでの価格設定が必要になります。

とはいえ、最終的な売出価格は売主様の意思を尊重しつつ、「動く価格」「売れる価格」とのバランスを一緒に検討することが大切です。

３．買主は“価格だけ”では動かない

一方、買主の視点ではどうでしょうか。

「できるだけ安く」「相場より安ければ即決」というイメージを持たれがちですが、実際には価格だけでなく、“条件”や“安心感”を重視している方が多いです。

たとえば同じ価格の物件が複数あっても、

• 情報が整っていて写真も豊富にある

• 実際に内覧できる（居住中でも丁寧に案内してもらえる）

• 契約や引渡しの時期が明確でスムーズに進められる

• リフォームの相談や資金計画に柔軟に応じてもらえる

といった「購入後の安心」が見える物件の方が、結果的に早く・高く売れることがあるのです。

価格交渉も、ただ「もっと下げてほしい」ではなく、「ここが気になるから、これぐらいであれば即決したい」といった話し合いの中で着地するケースが多く、価格だけに目を向けるのではなく、“総合的な価値”を見極める姿勢が大切です。

４．売買価格は“市場が決める”という事実

最終的に、不動産の価格は市場（買主の反応）によって決まるというのが現実です。

いくら査定や希望価格があっても、買い手がつかない限りは「成立しない価格」になってしまいます。

そのため、私たちは売主様と一緒に「この価格でどのくらいの反響がありそうか」「問い合わせの反応を見て、どのタイミングで見直すべきか」といった販売戦略を組み立てることを重視しています。

また、成約価格の他にも、「売却までのスピード」「売却にかかる諸費用」「売却後の次の住まい探し」など、トータルで納得できるゴールを一緒に目指すことが、スムーズな売買の成功には欠かせません。

５．まとめ

不動産の売買価格は、単なる「言い値」や「希望額」ではなく、相場・物件の状態・タイミング・人の心理・情報の見せ方など、さまざまな要素が重なって決まるものです。

売主と買主、双方が納得し合い、良いご縁につながるためには、価格だけにとらわれない視点と、現実に即した判断力が必要になります。

ワンダーランドでは、机上の査定額だけでなく、実際の動きや反応を見ながら、お客様と一緒にベストな価格設定・販売戦略を立ててまいります。

「まずは相場だけ知りたい」「まだ売るか決めていないけど話を聞いてみたい」そんな段階でもお気軽にご相談ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
https://www.720901.com/
　　　 https://www.720.co.jp/

・mail kuma@720901.com
　　　　

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax： 06-6643−3363
　Fax： 06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●