あなたのサブリース契約は大丈夫ですか？

サブリース会社は、分譲賃貸マンションオーナーに、安定した家賃収入が得られることなどのメリットを強調してサブリース契約を持ちかけてきます。

もちろん、物件管理の手間が省けたり、入居者が家賃滞納した場合でもサブリース会社から賃料が支払われたりと、多くのメリットがあります。

しかし、この契約が借地借家法の適用を受けると、オーナーが物件を売却する際に影響が生じる可能性があります。

今回は、サブリース契約において借地借家法が適応されるケースや、その結果オーナーが売却できない状況がどのように発生するのかを書いていきます。

サブリース会社とオーナーの関係は、賃貸物件をサブリース契約に基づいて貸し出しすることで成立します。

オーナーは賃貸物件をサブリース会社に貸し出し、サブリース会社は自社で借りた物件を転借人となる入居者に貸し出します。

サブリース契約はオーナーとサブリース会社との間で締結され、一定期間（数年から長いものだと20-30年間）の契約期間が設定されます。

契約期間中、オーナーはサブリース会社から一定の賃料（相場の８５～９０％程度）を受け取り、サブリース会社は物件の管理や運営を行います。

サブリース会社が借主として物件を借りる場合、サブリース会社とオーナーとの間の契約は賃貸借契約となります。

この場合、借地借家法が適用される可能性があります。

借地借家法は、土地や建物などの賃貸借契約に関する法律で、借主だけでなく貸主の権利や義務も定められていますが、主に借主を守るために制定されています。

借地借家法が制定された背景には、過酷な住環境や過剰な家賃など、借主が不利な立場に立たされることが多かったことがあります。

そのため、借主を保護するために、貸主の不当な契約条件や解約理由に対する法的保護を強化し、安定した住居環境の確保を目的として借地借家法が制定されました。

 

借地借家法が適用されると、以下のような制限が生じることがあります。

 
更新拒否の制限:賃貸人が賃借人に対して更新拒否をする場合、法律によって定められた「正当事由」が必要になります。正当事由がない限り、更新の拒否はできず、賃貸契約を結ぶ物件から立ち退きを要求することはできません。
 

解約の制限:更新拒否の制限と同様で、賃貸人が契約を途中で解約するには「正当事由」が必要とされています。
 

賃料の引き上げ制限: 賃貸人は、正当な理由なく賃料を引き上げることができません。賃料の引き上げが必要な場合でも、適正な範囲内で行われるべきです。

 
本来は立場の弱い借主を守るための借地借家法ですが、サブリース契約では、サブリース会社が借主として保護される立場となり、個人である分譲マンションのオーナーにとって制限の多い契約となることがあります。

正当事由とは、オーナー自身または近親者による使用の必要性や、売却・解体や大修繕の必要性といった事情ですが、賃借人の事情も考慮しなければならないので100％認められるわけではありません。

その正当な事由に加え、明け渡しと引き換えに賃借人に対して「立退料」の支払いなどが求められます。

不動産を売却する際、借主との賃貸借契約は次のオーナーに引き継がれるものです。

サブリース契約の継承という条件がついた物件は、買い手がつきにくかったり、相場より安い値段で売り渡すことになりかねません。

契約書の小さな字をよく見ると、解約時には半年分の賃料を払う等の厳しい解約条件が記載されている場合もあります。

現在日本では物価が上がっています。

実際に入居している人がいくらの賃料を支払っていようと、オーナーに入るのはサブリース会社と契約した賃料です。

賃料相場が上がって、サブリース会社にオーナーに支払う賃料を上げるように交渉することは可能ですが、サブリース会社には応じる義務はありません。

賃料を上げるよう裁判を起こすのも良いのかもしれませんが、弁護士費用や裁判所への交通費など多額の費用がかかってきます。

サブリース会社は契約時に、裁判所の場所も指定していたりします。

大阪在住の人が東京の賃貸マンションオーナーで、裁判は東京でとなれば、1回の往復に3万円、日帰りできますか？仕事は休みますか？裁判のために何度も弁護士に相談し、その時間と費用、精神的なストレスを考えると、どうでしょうか？

あー、めんどくさい。もうこのままの賃料でいいか。

私なら心折れてしまうと思います。

このようにサブリース契約には分かりにくい問題点が多くあり、安易に契約を結ばず、契約内容をしっかりと確認して不利な契約とならないように注意する必要があります。

すでにサブリース契約を結んでいる方は、まずは契約書の内容を見返してみましょう。

あなたの物件のサブリース会社が善良な契約を結んでくれていることを祈っています。

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