孤独死保険とは？

近年、高齢者の孤独死が社会問題となっていますが、賃貸物件を所有している方にとって、入居者の孤独死は避けられないリスクの一つです。

このリスクを軽減するために、孤独死保険について知っておくことが重要です。

このブログでは、「孤独死保険」について、その概要やメリット、行政の取り組みを紹介します。

孤独死保険は、賃貸物件のオーナーが入居者の孤独死によって発生する様々な金銭的損失を補償するための保険です。

孤独死保険には大きく分けて家主型と入居者型の2つのタイプがあります。

家主型：オーナー様が保険の契約者となり、孤独死による損失を補償します。空室期間の家賃損失や原状回復費用などが補償対象となります。

入居者型：入居者が保険の契約者となり、孤独死による自身の責任を補償します。遺族にかかる費用やオーナー様への損害賠償などが補償対象となります。

 

孤独死は、特に高齢者が一人暮らしをしている場合に発生するリスクであり、予期せぬ事態として賃貸物件の運営に大きな影響を与えることがあります。

孤独死保険の補償内容は主に以下の通りです。


家賃の損失補償
入居者の死亡によって部屋が空室となり、新たな入居者が見つかるまでの期間に発生する家賃収入の損失を補償します。
空室の家賃保証が最長6ヶ月間までや、1事故の限度額が200万円など、保険会社によって保証の限度額が違います。

原状回復費用の補償
孤独死による部屋の汚損や損傷が発生した場合、その修繕費用を補償します。
これには、特殊清掃費用も含まれることがあります。

事故物件による賃料減少の補償
孤独死が発生した部屋が事故物件として認識され、その結果賃料が下がった場合、その減少分を補償することがあります。
これも、保険会社により異なった限度額が設定されていることがあります。

例えば、あるオーナーが持つ賃貸マンションの一室で孤独死が発生したとします。この部屋の家賃は月額8万円で、新たな入居者が見つかるまでに3ヶ月かかったとします。さらに、部屋の原状回復には50万円の費用がかかりました。この場合、孤独死保険によって以下のように補償される可能性があります。

 

家賃の損失補償：8万円 × 3ヶ月 = 24万円

原状回復費用の補償：50万円

合計補償額：74万円

このように、孤独死保険によってオーナーの金銭的負担が大幅に軽減されることがあります。

 

空室が3ヶ月という具体例を挙げましたが、現実は孤独死があった部屋の空室期間が3ヶ月で済むことは少ないかもしれません。

なぜなら、借主への告知義務や心理的瑕疵の問題があり、次の借り手が見つかりにくいからです。

 
心理的瑕疵とは、不動産の物理的な欠陥ではなく、過去に起きた事件や事故などによって生じる心理的な影響を指します。
例えば、物件での殺人事件や自殺などが心理的瑕疵に該当します。
簡単に言うと、その物件に住む人がイヤな気持ちになるかどうかと言う問題です。

賃貸物件のオーナー様が知っておくべき重要な点として、事故物件に関する告知義務があります。
告知義務が発生する対象となる事案は、大きく4つに分類されます。

 
殺人、自殺、事故による死亡
これらの事案が物件で発生した場合、買主や借主への告知が必要です。

特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合
自殺や事件、孤独死が起きた部屋については、基本的に特殊清掃や大規模リフォームが行われます。
特殊清掃とは、通常の清掃では落とすのが難しい汚れを掃除することを指します。
これには、自殺や事件があった部屋、孤独死があった部屋、部屋にゴミが溜まった部屋などが対象となります。
血液や体液が付着した部屋の汚れは通常の清掃では落とすことが難しいため、特殊清掃が必要となります。
これらの措置が施された場合も、買主や借主に対して告知する義務があります。

買主、借主から事案の有無を問われた場合
物件に関して買主や借主から事案の有無について問い合わせがあった場合、正確な情報を提供する義務があります。

社会的影響の大きさから買主、借主に伝えておくべきと判断した場合
物件に関連する事案が社会的に大きな影響を与えると判断される場合、買主や借主に対して事前に情報を提供する必要があります。


賃貸物件においては、事案が発生してから「概ね3年間」が告知期間であるとされています。
一方、売買物件に関しては、告知義務の期限は設定されておらず、3年以上前の事案であったとしても告知義務が残り続けることになります。
これは、売買物件の場合、トラブルが発生した際に生じる損害額が非常に大きくなる可能性があるためです。


この様な事情もあり、高齢者の入居はオーナー様にとってハードルの高いものになります。

東京都港区では、2024年度から高齢者の入居を支援するため「家主あんしんサポート保険」を開始しました。
この制度では、区が孤独死保険に加入し、入居者が亡くなった際に家主に損害を補償します。
対象は65歳以上の単身高齢者や60歳以上で構成された世帯が入居する民間賃貸住宅で、新規入居だけでなく既存入居者も保証対象となります。

家主は申請書を提出することで被保険者となり、高齢入居者が亡くなった場合、賃貸借契約の終了から最大1年間、空室期間の家賃の50％（上限月10万円）が補償されます。
この取り組みにより、港区は、家主の心理的ハードルを下げ、高齢者の入居を促進すること、高齢者に安心して物件を貸し出せる環境を整備し、入居支援を強化していくことを目指しています。

大阪府では、「大阪あんぜん・あんしん賃貸住宅登録制度」を通じて、高齢者や障がい者などの入居を受け入れる民間賃貸住宅に関する情報提供を行っています。
この制度は、住宅の安全性や快適性を確保するとともに、入居をサポートすることを目的としています。

現時点では、大阪府内で孤独死保険に区が加入するような制度は導入されていません。

しかし、不動産オーナー様自身が孤独死保険に加入することで、リスクを軽減することは可能です。

孤独死保険は賃貸物件のオーナーにとって重要なリスク管理ツールです。
特に高齢者の入居者が多い物件では、孤独死のリスクが高まるため、保険への加入が賢明です。

保険に加入することで、金銭的リスクを軽減し、賃貸物件の安定運営に貢献できます。

また、東京都港区のような高齢者入居支援施策は、オーナーの心理的ハードルを下げ、高齢者の入居を促進するために有効な手段となります。

保証会社へ加入することで、孤独死保険が自動付帯されている商品もあります。

保険の補償内容や条件は保険会社によって異なるため、自身のニーズに合った保険を選択することが重要です。

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