知らずに買うと後悔？ 接道義務と再建築不可の落とし穴

不動産探しをしていると、「建築基準法上の道路に接道しているかどうか」という話題を耳にしたことはありませんか。

実は、建物を新しく建てたり建て替えたりするうえで、この“接道”が非常に大切な条件になります。

そこで今回は、建築基準法上の道路の基本や接道義務、それにともなう「再建築不可」物件の考え方について、なるべくわかりやすくお話ししたいと思います。

そもそも建築基準法では、道路を「幅員4メートル以上のもの」と定めています。

さらに、法律で定める種別（いわゆる法42条各号）に該当する必要があり、単に「道のように見えるもの」であっても、行政が道路として認めていなければ“法上の道路”にはならないのです。

幅が4メートル以上あれば問題ないかというと、実際には古くからある狭い路地が特例で「42条2項道路」として扱われているケースもあります。

この場合、道路の中心線から2メートル下がった部分まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になるなど、一定の要件を満たすと道路とみなされる仕組みです。

したがって、実際の幅員が4メートル未満でも、法律上は道路扱いになるケースがあり、その判断は専門家や役所への確認が欠かせません。

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4メートル以上の道路」に2メートル以上接していなければならないと定められています。

たとえば、敷地の入り口がわずか1.5メートルしか道路に面していない場合は、建築確認が下りず、家を新しく建てることができません。

また、私道であっても行政から「位置指定道路」として認められている場合は、法上の道路に該当する可能性があります。

しかし、単なる“通路”にすぎない細い道や、長屋が並んでいる狭い路地奥の通路のような場所は、法律上の道路として見なされないケースが多いのです。

特に、古くから続く長屋や路地の奥にある家は、接道義務を満たしていない場合があります。

新しい建築物を建てる際に「きちんと道路と接していない」という理由で、役所から建築許可が得られず、再建築ができない状態になることも少なくありません。

こうした事情から生まれるのが「再建築不可物件」です。

すでに建っている建物は昔の基準のまま残っているものの、今の基準で見ると道路に適切に接していないため、建て替えの許可が下りないというケースに当たります。

再建築不可物件だからといって、今すぐ住めないわけではありません。

現状ある建物で暮らすには問題がなくても、いずれ老朽化してきたときに建て替えができないとなると、売却しにくかったり、資産価値が下がりやすかったりといったデメリットがあります。

もし、こうした物件を購入する予定があるならば、将来のリスクをよく理解しておくことが大切です。

実は、「再建築不可＝絶対に建て替えられない」とは限らない可能性もあります。

行政に相談して特別な許可を得たり、道路として認めてもらうためのセットバックや、周囲の土地所有者との協議によって道路を広げたりする方法が、まれに通ることもあるからです。

ただし、これはかなり手間と費用がかかる上に、必ず認められるとは限りません。

物件選びの段階で、敷地が法上の道路に2メートル以上接しているかどうか、私道の場合は道路の管理や権利関係がクリアになっているかどうかを確認するのが、後悔しない不動産購入の第一歩といえるでしょう。

長屋や狭い路地奥にある家には、古い街並みの趣きや独特のコミュニティがあって魅力的な面も多いものです。

しかし、その一方で、現行の法制度と照らし合わせると「接道義務を満たしていない」ために「再建築不可」となるリスクがあることを知っておく必要があります。

もし、現在お持ちの物件や検討中の土地についてご不安がありましたら、ぜひワンダーランドへご相談ください。

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