有限会社ワンダーランド
2026年02月18日
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【保存版】2026年4月開始！「不動産の住所変更」義務化を徹底解説｜放置すると過料の対象に？
みなさん、こんにちは！大国町難波で36年、地域の不動産を見守り続けている、なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
今日は、すべての不動産所有者に関係する、非常に重要かつ「期限が迫っている」法律のお話をします。
これまで「不動産の住所変更なんて、売却する時やローンを組む時にまとめてやればいい」と思っていた方は多いはず。しかし、その常識が2026年4月1日からガラリと変わります。
なんと、「住所や氏名の変更登記」が義務化されるのです。 今回は、知っておかないと損をする新ルールのポイントと、今すぐすべき対策をプロの視点で分かりやすく解説します。
1. なぜ「住所変更」が義務になるのか？
日本には今、九州の面積を超えるほどの「所有者不明土地」があると言われています。 「相続したけれど登記を変えていない」「引越したけれど登記簿は30年前の住所のまま」といったケースが積み重なり、いざ公共事業や災害復興をしようとしても、持ち主と連絡が取れないという深刻な問題が起きています。
これを解決するため、国は2024年にスタートした「相続登記の義務化」に続き、「住所・氏名変更の登記」も義務化することを決定しました。
2. 新ルールの「ここが怖い」3つのポイント
この法律、実は意外と「厳しい」内容になっています。特に注意すべき3つのポイントを見てみましょう。
① 「2年以内」に申請しないと罰金（過料）
住所が変わった、あるいは結婚などで氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。 正当な理由なくこれを放置した場合、5万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
② 「過去の引越し」もすべて対象！
ここが一番の驚きポイントです。 2026年4月以降に引越した人だけが対象ではありません。過去に引越して、まだ登記簿の住所を変えていない人全員が対象になります。 「10年前にマイホームを買ってから一度引越したけど、登記はそのままだな」という方は、今この瞬間から義務化の予備軍なのです。
③ 「猶予期間」は2028年3月まで
過去に引越し済みの人のために、施行から2年間の「猶予期間」が設けられています。 つまり、2028年3月31日までに、現在の正しい住所に書き換えを完了させなければなりません。
3. 「放置」することの隠れたリスク
「5万円くらいの過料なら後でいいや」と思うのは危険です。登記を放置することには、過料以外にも大きなリスクがあります。
書類が揃わなくなる： 役所での「住民票の除票」や「戸籍の附票」には保存期間があります。何度も引越しを繰り返して長期間放置すると、過去の住所の繋がりを証明する書類が役所で取れなくなることがあります。そうなると、手続きのために余計な費用や時間がかかり、売却したくてもすぐに売れない事態に陥ります。
「正当な理由」のハードル： 「忘れていた」「仕事が忙しかった」は、過料を逃れるための「正当な理由」にはなりません。入院中だった、DV被害で住所を隠す必要があったなど、非常に限定的なケースしか認められない見込みです。
4. 負担を減らす新制度「スマート変更登記」とは？
「引越しのたびに法務局に行くのは面倒……」という声に応えるため、新しい仕組みも始まります。
それが「職権登記（スマート変更登記）」です。 あらかじめ法務局に「自分のマイナンバー情報と紐づけても良い」という申出をしておけば、引越しをして役所に転入届を出した際、法務局が住基ネット経由で情報をキャッチし、自動（または簡単な確認のみ）で登記を書き換えてくれるという便利な制度です。
ただし、この制度が利用できるのは2026年4月以降の引越しが中心であり、過去の引越し分については、やはり自分で手続きをする必要があります。
5. 私たちプロがおすすめする「今、すべきこと」
「自分の登記、どうなっていたっけ？」と不安になった方は、以下のステップで動いてみてください。
①「権利証」または「登記簿謄本」を確認する
お手元にある書類に載っている「住所」を見てください。今の住民票と同じですか？
②専門家に相談する
住所変更登記は、自分で行うことも可能ですが、数回引越しを挟んでいる場合は書類集めが複雑になります。司法書士に依頼すれば、数万円程度の報酬でスムーズに完了します。
③早めに動く 2026年4月が近づくと、法務局や司法書士事務所が混雑することが予想されます。余裕を持って、今のうちに整えておくのが一番の節約になります。
まとめ：AI時代でも「最後は人の心と信頼」
世の中がどんどんデジタル化し、AIが相続のニュースを教えてくれる時代になりました。しかし、大切な不動産という資産を守り、次の世代へスムーズに引き継ぐために必要なのは、「正しい知識」と「早めの行動」です。
私たちワンダーランドは、単に物件を仲介するだけでなく、こうした法改正の情報を通じて、お客様の財産をトータルで守るパートナーでありたいと考えています。
「自分の場合はどうすればいいの？」「手続きにいくらかかる？」といった疑問があれば、いつでもお気軽に大国町駅前店までご相談ください。36年の知見と情熱を持って、丁寧にお答えいたします。
あなたの不動産、住所は名前は「最新」になっていますか？ 手遅れになる前に、一度チェックしてみてくださいね。
その他、不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田までお問い合わせください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
https://www.720901.com/
https://www.720.co.jp/
・mail [email protected]
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住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
Tel： 0120-720901(なにわくで一番)
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Fax： 06-6643−3363
Fax： 06-6647-3363
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会社概要
大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。