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2020年07月17日
ブログ

「負動産」としないための「空き家」対策!

全国の空き家率の増加が問題となっていますが、大阪市でも空き家が問題になってきた。

最近では、国や自治体など、様々な企業がその解決方法を模索していますが・・・

空き家が発生する最大の要因は相続

空き家問題の根底にある課題のひとつは、空き家の資産性です。



空き家が発生する最大の要因は相続と言われています。
相続した不動産が、売ることもできず、貸すこともできず、また相続手続きをするにしても費用倒れになってしまう、といった要因が重なると、仕方なく放置されてしまう、ということになります。

もしその不動産に資産価値があれば、つまり簡単に現金化できる価値があれば、放置されるといったことはないでしょう。



現金化できない理由は、需要がないことが一番です。
買い手がいない、借り手もいない、という状況です。しかし、ワンダーランドの地元では買い手がある物件すら登記簿謄本を見ても所有者がわからず、そのままにされている物件もあります。

また、その中には、相続された物件で相続人が多数おられ物件自体も共有で持たれているために、意見が合わずに、音頭を取る方やネガティブに考える方、もっと高く売れるだろうと言う方など様々な方がいられ、どうすればよいのかわからずその儘になっていたり、仕方がないのでとりあえずコインパーキングにして固定資産税だけでも払っておこうなどとされる方もいらっしゃいますが、不動産を共有で持っておくと、そのうちの一人の方が亡くなったりしてしまうとこれまた大変な事になってしまいます。

空き家対策でアイデアを出せるか

ただ、こうした状況に、なんとかして需要を掘り起こそうとアイデアを絞っている企業もあります。

 

再建築できないエリアだとしても既存物件をリフォームして建物の資産価値を維持する方法、立地特性を活かして駐輪場としての需要を掘り起こす方法、クリエイターやアーティストなどの宣伝活動の場として提供する、など住宅用地としての利用に縛られずその活用方法を提案してくれる企業もあるようです。

空き家に関する意識調査

空き家に関する意識調査によると、その運用にかかると予想費用としては「1000万円以上」と回答した方が多かった一方、実際に運用している方のかかった費用としては「200万円未満だった」との回答が最多だったようです。

イメージとして「空き家の運用には費用がかかってしまう」という意識が先行してしまっているようです。

併せて、実際に運用している方の6割以上が「運用方法に満足している」と回答しているそうです。

 

資産価値の維持できる不動産を持つことが大前提ですが、仮に資産価値に問題のある不動産を所有してしまったとしても、イメージだけで諦めてしまうのはやめましょう。

いわゆる「多様化の時代」と呼ばれる昨今では、思いがけない需要があることもあります。

また、そうした需要を抱える方とも現代ではインターネットにより容易につながることができることもあります。

「負動産」にしないために

抱えた不動産を単に「負動産」として後世に先送りするだけでなく、できる限りの方法で活用・処分の道を検討されてはいかがでしょうか。

弊社でも、不動産の出口に関する情報収集と提供を進めていくことで、皆様に、より適切なアドバイスを提供できればと思います。

大阪にも空き家バンクがあります

空き家バンクとは

「大阪版・空家バンク」は、民間団体や事業者等からなる『大阪の住まい活性化フォーラム』が設置する空家バンクで、府内市町村等が設置する空家バンク情報とともに、大阪の住まいやまちの魅力を発信しています。
と書いてあります。

しかしながら、大阪市の空き家バンクはありません。

 

大阪市の空き家対策、特定空き家とは

大阪市の空き家対策は、倒壊等の危険や衛生上有害、景観を損なっているなど、放置することが不適切な状態にあると認められる「特定空家等」の対策を進めるため、区役所内に相談窓口を設置しています。



じゃあ、大阪市のホームページによると、特定空家等とは?


平成27年5月に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法では、次のいずれかに該当する空家を「特定空家等」と定義し、大阪市からの是正指導の対象となります(第2条2項)。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

大阪市では、この特定空家等の所有者に対して、情報提供、助言、勧告と段階的に指導を強化し、自主的な改善を促します。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の優遇を受けられなくなります。さらに、命令を履行しないとき、十分でないときで、特に必要であると認められる場合、行政代執行という強制力を伴った是正措置が実施されます。

 

と、あります。しかしながら、上記にあるような、助言、勧告、固定資産税の住宅用地特例の優遇の撤廃などを受けたということを聴いたことが有りません。

ザル法なのでしょうか?

近隣に特定空家等があれば

近隣の特定空家等については、物件の状況等について話を大阪市が聞いてくれ、区役所職員が現地に赴き、通報者や地域の方、必要に応じて関係行政機関とも連携しながら、対応策を検討、実施してくれるそうなんです。

 

 もし、空家の所有者が特定できない場合などがあるかもしれないけど、区役所は区民とともに協力し解決に向け取り組むそうです。

 

本当に区役所は、しっかり取り組んでもらいたいものです。

どこかで見たホームページで気になる不動産物件があれば言って下さい

今、どこかのホームページをご覧になり、もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にワンダーランドまでご相談ください。

経験豊富なスタッフが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

ぜひ売買もワンダーランドをご利用ください。土地情報は下記からどうぞ!無料ですので!お気軽に!

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
 住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
 Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
 Fax:   06-6643−3363
難波店
   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363
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この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

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