分譲マンションを購入したいけど、何から考えればいいの？

日本の分譲(区分所有)マンション市場は、新型コロナウイルス感染拡大による在宅勤務の普及や、低金利政策を背景に、需要が高まっています。

しかし、建築材料や不動産価格の高騰などの影響もあり、分譲マンションの価格上昇も顕著です。また、建設材料の供給不足や輸送コストの上昇などにより、分譲マンションの建設が遅れるケースも見られます。

一方で、分譲マンションに対する住民のニーズには変化も見られています。例えば、自宅で仕事をすることが増えたため、ワークスペースを確保できる間取りや、共用施設の充実などが求められるようになっています。また、地震などの災害に対する安全性の高いマンションも求められています。

 

今回は分譲マンション購入の際に、いろいろ心配になりそうなことを記載します。

分譲マンションを購入するためには、大きな資金が必要になります。

大阪市内で一般的な1LDKタイプの新築分譲マンションの価格帯は、3,000万円から5,000万円程度となっています。また、高級分譲（タワー）マンションでは、10,000万円以上の価格帯の物件も少なくありません。

自分の収入や資産状況に合わせた適切な資金計画を立てなければ、返済が困難になったり、将来的な負担が大きくなったりする可能性があります。


日本の大手銀行の住宅ローンの金利は、変動金利型の場合で、年間0.4%〜1.0%程度、固定金利型の場合で、年間0.8%〜1.5%程度となっています。ただし、金利は各銀行によって異なるため、詳細は各銀行のウェブサイト(実質の貸付金利はウェブ上とは大きく違っていることがあります)や店舗で確認する必要があります。

また、住宅ローンの金利は、借入者の信用状況や物件の評価額などによっても影響を受けます。一般的に、返済期間が長い場合や、借入額が大きい場合は、金利が高くなる傾向があります。


一定期間は固定金利で住宅ローンを組むことができる商品もありますので、自分に合ったプランを選ぶことが大切です。

分譲マンションは、地域や価格、設備など様々な条件があるため、自分に合った物件を選ぶことが難しい場合があります。また、現地を見学しても実際に住んでみるまではわからない部分もあり、後悔することもあります。

以下のようなポイントを考慮し、自分に合った分譲マンションを選ぶことが大切です。

①    立地条件

自分が暮らしたい地域や、近くにあってほしい施設などを明確にし、その条件を満たす物件を探しましょう。騒音や交通量の多さなども確認すると良いでしょう。時間帯によって人通りや、街の様子が違ってくるところもあるので、時間帯を変えて見に行くのも良いのではないでしょうか。

②    マンションの間取りや広さ

マンションの間取りや広さは、家族構成やライフスタイルに合わせて選ぶ必要があります。例えば、子育て中の家庭であれば子ども部屋が必要になるかもしれませんし、自宅で仕事をする場合は書斎が必要になるかもしれません。

バルコニーや収納スペースの有無も重要なポイントになります。

③建物の設備・仕様

マンションの設備や仕様は、住み心地やメンテナンスのしやすさに大きな影響を与えます。設備が充実している分譲マンションは、快適な生活を送ることができますが、そのメンテナンスもまた必要となります。

建物の設備や仕様にも注目しましょう。
 

④    販売会社や施工会社の信頼性

分譲マンションを販売する不動産会社や、マンションを建設する施工会社の信頼性は、長期的な住まいとしての安心感にもつながります。不動産会社や施工会社の評判や実績などを確認することが重要です。
 

⑤    価格

同じ条件の分譲マンションでも、価格が異なる場合があります。価格を比較し、自分に合った物件を選ぶことが重要です。また、金利や諸費用なども含めた全体的な費用を把握することが大切です。

⑥　番外編（駐車場）

タワーマンションションは立体駐車場が多くなっており、通勤時間帯の朝や夕方から夜にかけて、車を入出庫する人が多く、出し入れするために待たなければならないことが多々あります。

急いで車で出発したいのにすぐに出庫できない、そんな事にも気をつけてください。

タワーマンションの駐車場の数は限られていて、抽選や順番待ちとなり使用権をもらえないこともよくあります。特に大きな車やワンボックスカーをお持ちの方は要注意です！

また、タワーマンションの駐車場、つまり区分所有建物の駐車場使用権については、譲渡や第三者への賃貸について等様々なルールがあり、長くなりそうなのでまた今度改めて書こうと思います。

分譲マンションの購入には、契約書の取り交わしや各種手続きが必要になります。

しかし、契約書の文言や法的な要件に詳しくない場合、必要な手続きが分からなかったり、不利な条件を認めてしまったりする可能性があります。

分譲マンションの契約書の内容としては、売買物件の敷地や間取り、築年数や構造などの詳細情報、売買価格や支払い方法、物件の所有権などの権利関係、付帯設備に関する取り決め、天災による滅失・毀損・危険負担についての取り決め、契約解除や終了に関する条件、瑕疵担保責任の有無や期間等があります。

このようにおおまかに列挙するだけでも、難しい言葉が並んでおり、法的な専門知識が必要で、理解するのが難しい項目もあります。

契約書は、物件の購入に関する最も重要な文書です。契約書の内容をよく読み、自分が納得できる内容かを確認することが大切です。

分譲マンションに入居した後、不具合が生じた場合や、管理組合や隣人とのトラブルが発生した場合、自分で対処することが難しい場合があります。

例えば地震で建物が滅失した時には、その滅失が建物の価格の二分の一以下に相当するときは、各区分所有者が滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができますが、二分の一を超えるこの場合には、区分所有者の集会の特別決議（4分の3以上の賛成）により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができます。

また、自己の専有部分のリフォームをする場合も、リフォーム計画がマンションの規約や法令に適合しているか、施工期間や工事内容が他の住民に影響を与えないかなど管理組合に届出書を出し承認を受ける必要があります。

マンションは複数の所有者で共有する財産であり、総会での決議が必要となる事項が法律によって定められています。

管理費や修繕積立金の決定や変更、大規模修繕や改修工事の決定、共用部分の利用に関する取り決め、その他様々な議事があり、総会での決議は法的に拘束力があります。

以上のように、分譲マンション購入には様々な困難が伴う場合があるため、事前に情報収集を行い、契約前に弁護士や不動産の専門家に相談し、法的なアドバイスを受けながら進めることが望ましいでしょう。

また、契約後にも、支払いや引き渡し時期などに不安がある場合は、専門家に相談することも重要です。

ぜひ、分譲マンションの売買もワンダーランドをご利用ください。

皆さんのお役に立てるよう、頑張って参ります。

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