明け渡しの強制執行を見てきました

人生初めて！
賃貸マンションでの明け渡しの現場に立ち会わせていただきました。

その強制執行の現場に立ち合わせて頂いたのですが、現場にすでに住人はおらず、執行官の確認後に鍵を開けて居室に入ると、室内には数個の私物（ちょっと高い箱のティッシュ・掃除用洗剤・消臭剤・カーテン・食塩）があるだけでした。

部屋は非常にきれいで、床にほこりもなく、排水溝の髪の毛もきれいに掃除されていました。


鍵を開け、明け渡しを確認するとすぐに、執行官は帰っていきました。5分も現場にはいなかったように思います。

理由は、家賃の滞納です。

この入居者様は、入居時の初期費用で入居月の日割り家賃とその翌月分の家賃を支払いました。

連帯保証人は、家賃保証会社で、賃料の支払い方法は保証会社が本人指定の口座から引き落すこととなっていました。

その後この入居者様に何があったかはわかりませんが、賃料が払われる（家賃保証会社が引き落とす）ことは、1回もありませんでした。

入居後の家賃は、滞納開始月から３ヶ月分は、家賃保証会社から管理会社へ振り込まれていました。

滞納４ヶ月目からは、家賃未払いのため保証会社が訴訟中のため解決次第振り込むと言うことになり、管理会社にも賃料が入ってこなくなりました。

毎日その居室へ行き、インターホンを鳴らしたりノックをする。こんなことをすると、時間帯や相手の受け取りによっては、違法行為と見なされる可能性があります。

貸金業法21条は取立行為を規制するもので、違反した場合には、１年以内の業務停止命令や、２年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金またはその両方が科せられます。

・正当な理由なく、社会通念上不適当と認められる時間帯（夜8時以降翌朝7時まで）に、債務者に電話、FAX、訪問で取り立てる行為

・数時間以内に何度も電話したり、許可なく1日に何度も訪問すること

・周囲の第三者に滞納が分かってしまうような形で督促をする行為

・家賃滞納者の学校や勤務先に連絡をして督促する行為

これらの行為は、違法行為とみなされます。

もちろんオーナーや管理会社が勝手に、居室の鍵をあけたり、鍵を付け替えたり、部屋内にある者を勝手に捨てたり出したりすることはできません。

たとえ滞納者の親族などの近しい人でも、連帯保証人でなければ督促をしてはいけません。

これも賃金業法で、「債務者等以外の者に対し、債務者等に代わって債務を弁済することを要求すること」を禁止されています。

入居者を退居させるためには

①裁判（明け渡し訴訟）で勝訴し

②退居の命令に従わない場合には明け渡しの強制執行をする

という法的手続きを踏む必要があります。

 
今回は保証会社を利用していたので、その手順を保証会社が行い、明け渡しとなりました。

国土交通省が行った、家賃債務保証業の現状調査では、管理会社が家賃債務保証業者を利用している割合は、保証業者のみが69％、連帯保証人＋保証業者が10％で特に保証業者のみの割合が大きく増え、合計で約8割となっています。

 

滞納者は滞納した家賃の支払いを求められることになります。

不払い賃料には、遅延損害金も加算されるので、不払い期間が長くなるほど負債額は増大します。

遅延損害金の割合は、契約書で定められた数値で、年率14.6％とされていることが多く、かなり高いです。

滞納者が債務整理や自己破産などの手続きを行った場合には、家主側はその手続きに従うことになります。

ただし、手続きが完了するまでに滞納した家賃は滞納として残り、回収の対象となります。

また、保証会社は信用情報機関に加盟している事業者なので、滞納者は信用情報に事故情報が登録されるでしょう。

事故情報が登録されて信用情報に傷がつくと、ローンやクレジットカードを一切使えない不便な状態になってしまいます。

賃貸住宅を借りる時の、保証会社の審査も通らないでしょう。

「ブラックリスト状態」にならないよう、くれぐれも滞納はしないようにしましょう。

入居からちょうど１年後に明け渡しの強制執行のため、退居となりました。

退居後、約１か月半で支払いが保留されていた賃料が保証会社から振り込まれ、無事オーナー様に未払い分の賃料を払うことができました。
 

強制執行が行われると聞くと、何か逮捕状のようなものを読み上げたり、手続きの書類などにサインしたりするのかと思っていましたが、そのようなこともなく、ものの数分で執行官は帰っていき、想像よりもあっさりしたものでした。

同時に保証会社が派遣した清掃業者の方が、部屋を片付けていましたが、今回は入居者様が非常にきれいに掃除をしてから出て行っておられたので、掃除も５分程度で終わっていました。
 
引っ越し等での退居も含め、あんなに部屋をきれいにして出ていく方は少ないと思います。

また、契約時の書類は丁寧にきれいな字で書かれていて、まじめな良い方という印象を受けました。まあ、賃料は払っていなかったのですが。


不動産業界は、いろんな方の人生の一面を見ることができるようで、これから様々なお客様と出会えることがより楽しみになりました。

 

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