不動産の査定の方法

不動産は、生活の拠点として大切な存在ですが、使わなくなったり相続で受け継いだ時、その使い方や処分について悩むことがあるでしょう。

そんな時、不動産の価値を知りたくなるのは当然のこと。今回は、不動産査定の一般的な方法を説明します。

不動産査定は、簡単に言うと不動産の価格を調べる方法です。

売却を考えている場合など、様々な事情でその不動産の現在の市場価格を知りたいときに実施されます。

不動産業者に依頼することもあれば、自分で情報収集される方もいらっしゃるでしょう。

不動産業者に依頼する場合、基本的には、売るつもりがあることが前提になります。

不動産査定には、人件費などのコストがかかるので、興味本位で調べてほしいというもの全てを、不動産業者がサービスでやるには限界があります。

インターネットで、「不動産」「査定」と調べると、無料で査定してくれる業者がたくさん出てきます。

売却したい物件の種類、所在地、名前、メールアドレス、電話番号の入力を求められます。

必要な情報ではありますが、とても貴重な個人情報なので、提供してもいい情報なのかよく考えてから、入力して下さい。

出される査定額は、一般的には3か月以内に売却することを前提に出されることが多いです。

不動産査定には大きく分けて3つの方法があります。

その3つの不動産査定方法、

「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」

について説明します。

取引事例比較法（市場比較法）

 取引事例比較法は、市場に実際に取引された同様の物件の価格を参考にして、対象物件の価値を査定する方法です。

この方法は、類似物件の取引価格を基準にして相対的な評価を行うため、不動産市場の相場を反映しやすく、査定の信頼性が高いとされています。

具体的には、同じ地域や近隣で似た条件（広さ、立地、築年数、間取りなど）の物件を調査し、その取引価格を比較します。

例えば、同じエリアで同じ広さの中古マンションAが1,500万円で取引されたとすると、B物件も同様の条件ならば、Aを基準にして査定額を算出します。

収益還元法

 収益還元法は、主に投資用不動産の査定に使用される方法で、物件から得られる収益を基にして価値を評価します。

具体的には、物件が将来にわたってどれだけの収益を生み出すかを予測し、それを現在価値に還元して査定額を算出します。

この方法では、物件の賃貸収入や将来の賃料値上がりの可能性、運営コストなどを考慮します。

自分が住むための不動産には、収益を生み出す力が求められませんので、収益還元法はアパートや賃貸マンションなど投資用不動産（収益物件）を査定するときに、利用される方法です。

原価法

原価法は、不動産の価値を、物件の建設費や購入費などの原価に基づいて査定する方法です。

取引事例比較法や収益還元法で査定できない、居住用で過去に取引事例がないような不動産の査定に用いられることが多いです。

この方法では、現在の建物を取り壊し、全く同じ建物を建てた場合の費用（再調達原価）から、建物の築年数や老朽化、減価償却を考慮した上で、物件の現在の価値を算出します。

原価法は査定建物のみの少ない情報で算出でき、過去に類似物件の取引がない特殊な物件でも査定することができます。

しかし、標準的な建物価格といってもグレードによって差が大きく、原価法だけでは適切な査定結果が出ることはほとんどありません。

不動産業者に査定依頼する前に、自分の不動産について原価法で算定してみて、目安にする様な使い方はできます。

以上の3つの不動産査定方法は、それぞれ異なる条件や目的に合わせて使用されます。

取引事例比較法は市場の相場を反映しやすく、原価法は自己所有の査定に、収益還元法は投資用不動産の査定に適しています。

不動産業者はこれらの方法を総合的に活用し、適切な査定額を提供することが求められます。

最近は、必要な情報を入力すれば、AIが不動産査定をしてくれるシステムがあります。

某大手不動産情報会社が、不動産業者向けに提供している、査定サービスもあります。

とある、戸建て住宅（土地つきの一軒家）の査定をしてみました。

１件の土地建物を調べるのに3,300円かかりました。

土地と建物に分けて査定し、それの合計が土地建物の査定額として出されます。

土地については取引事例を参考に、取引事例比較法で、

建物については再調達原価と耐用年数、延床面積を参考に、原価法で査定されました。

レポートはA4で6枚、査定額は2,060万円。

周辺地域の成約事例や販売価格をあらかじめ調べていたので、査定価格は安すぎるような印象でした。

査定書は、必要最低限の説明で、内容が少ない分シンプルで見やすいものでした。

同じ物件で、大手不動産会社の査定も確認しました。

まず枚数が全然違います！

A4で38枚。表紙や目次・会社の紹介文で5枚ほど使っていますが、それにしても量が全然違います。

全部を細かく読むのには、かなりの労力がいりますが、大手不動産会社の名前やロゴが入っているきれいな表紙、適度な分厚さ、見た目だけで信用できそうな感じです。

土地と建物に分けて査定するのは同じですが、土地も建物も取引事例比較法で算出されていました。

過去の取引事例との違い、駅からの距離や道路の幅員、間口、形状、築年数や外観など、不動産価格に影響を及ぼす項目が点数化され、それらをかけ合わせることで価格が補正されます。

査定の細かい流れや、用語の説明が、わかりやすく詳細に書かれています。

そして肝心の査定価格は、4,000万円程度で、AIで調べたものと2,000万円も違いました。

こちらの方が妥当な金額です。

おそらく大手不動産会社の査定も、AIを使ったシステムで作られているとは思うのですが、知識や経験のある人間が、AIでは分からない部分を補い、査定を行っていると考えられます。

また別の物件ですが、大手不動産会社が出した査定について、地元の不動産業者に確認してみると、

地域柄そこまで高い不動産が売れる場所ではないので、査定額よりも500万円くらい低い額で考えた方が良いのでは、と教えてもらいました。

不動産査定は、不動産の価値を知る上で重要です。

取引事例比較法、原価法、収益還元法などさまざまな方法がありますが、その特性を理解し、その物件に合った査定方法や、信頼できる情報源を選ぶことが重要です。

もちろん査定額で売らなければならないわけではありません。

需要と供給が合致すれば、高い価格でも買い手が現れる可能性がありますし、それによって希望の価格での売却が実現することもあります。

ただし、現実的には買い手を待つことで、より高い価格での売却が実現するかは保証されません。

需要と供給のバランスは市場の状況によって変動するため、売却したい時期や地域の不動産市場の動向を正確に予測するのは難しいことです。

もちろん、価格が下がる可能性もあります。

不動産市場は多くの要因に影響され、経済や社会の変化、地域の発展などさまざまな要素が関与します。

不動産業者は、不動産についての知識だけではなく、経済状況にもアンテナを張らないといけませんね。

不動産や相続についてお困りのことは、是非ワンダーランドへご相談下さい。

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