有限会社ワンダーランド
2025年03月28日
ブログ
“再開発コンサルタント”を装った悪質な地上げ手法に注意――行政をも動かすために知っておくべき法律の抜け道とは？
メトロス開発のフライヤー、投函されて電話したらだめですよ！！
本日は、一見もっともらしい「再開発コンサルタント」や「再開発業者」などを名乗る企業が行う、いわゆる“地上げ”の手法について取り上げたいと思います。特に、近年は法規制の盲点を巧みに突き、一般の不動産オーナーの方々が大きな損害を被る恐れがあるケースが増えているのです。こうした不透明な手法を広く知っていただき、行政を巻き込んだ抜本的な対策を促すため、本ブログを書いていきたいと思います。
1. 地上げの新たな手口：開発コンサルタントを名乗る“再開発”提案
かつては暴力団などが裏で糸を引き、脅迫や恫喝などの強引な手法を用いる古典的な地上げが横行していました。しかし昨今では、表面上は「複数の地権者の土地を再開発でまとめて有効活用しませんか？」と、好意的にも見える提案をしてくるケースが増えています。典型的なパンフレットやチラシの内容としては、次のような文言が並んでいることが多いでしょう。
・「複数の地権者様の土地をひとつにまとめ、マンションなどを建てることで高額売却が可能です」
・「○○大手デベロッパーと提携しているので、安心して売却できます」
・「将来の税金対策や資産形成にもなります」
一見すると、土地活用の優良情報に見えるかもしれません。しかし、その裏には“開発業者自身が買主となる”ことを免罪符に、宅地建物取引業法上の重要事項説明書の交付義務を回避し、十分なリスク説明を行わないまま買い取ろうとする手口が隠れている可能性があります。
2. 重要事項説明書が不要になる「自ら取引」スキーム
不動産売買の安全性を担保するため、日本では宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）により、不動産会社が売買や仲介を行う際には「重要事項説明書」の交付と説明義務が課されています。ところが、この義務は「宅建業者が自ら売主・買主となる取引」（いわゆる自ら取引）には原則として適用されません。
本来ならば、売主（地権者）が不動産会社と契約を結ぶ前に、
・その物件の法的規制（建築基準法や都市計画法の制限など）
・権利関係（抵当権の有無や地上権の設定状況など）
・インフラ状況（道路、上下水道、ガスなど）
・契約解除の条件や違約金などのリスク
といった重要な事項を詳しく把握できるよう、不動産会社には「重要事項説明」を行う責任があります。
しかし、“買主として直接買い取ります”と名乗り出る企業が、自社が宅建業者であるにもかかわらず「仲介ではなく自社買いなので説明義務はない」と主張し、十分な情報開示を行わないまま売買契約を進めてしまうケースがあります。この場合、地権者側は「高値で売れる」「再開発でメリットが大きい」などの甘言だけを信じて契約し、実際には市場価格とかけ離れた安値で売却させられたり、売却後に契約条件に関わる不利な事実が発覚したりしても、取り返しがつかない事態になり得ます。
3. 行政による規制と、私たちができること
物取引業の免許を保有している以上、消費者に対して十分な説明を行わなければならないというのが本来の趣旨です。しかし、“自ら取引”と謳うことでその網をすり抜ける手法に対しては、現状、行政の取り締まりが追いついていないのが実情です。
こうした悪質な行為を食い止めるには、以下の点が重要です。
1．被害事例の共有・相談先の周知
・消費生活センターや弁護士会、不動産取引に精通した専門家が無料相談を行っている場合があります。まずは、疑問や不安があれば一人で抱え込まず、相談窓口を利用しましょう。
2．行政への具体的な通報
・宅建業者の免許権者（多くは都道府県知事）や国土交通省にも、匿名で違反の疑いを通報できます。悪質事案と判断されれば、業務停止や免許取消などの処分が下される可能性があります。
3．情報リテラシーの向上
・「大手デベロッパーと提携」「再開発で大きな利益」といったキャッチフレーズがあったとしても、すぐには信じず、複数の不動産会社から査定を取る、別の専門家にセカンドオピニオンを求めるなど、自衛策が重要です。
4. 再開発という言葉の魅力と落とし穴
再開発という言葉は、地権者の皆さんにとって“既存の資産を生まれ変わらせる”という大きな魅力を放ちます。しかし、再開発には多額の資金、関係者間の調整、法規制、施工上のリスクなどが伴います。経験豊富な専門家が正式に事業スキームを立ち上げるならまだしも、得体の知れない“再開発コンサルタント”が簡単に事業を成し遂げられるものではありません。
また、本物の再開発事業では、多くの場合「都市再開発法」「市街地再開発事業」などの公的手続きを踏む必要があります。大規模開発なら行政の許認可を得るプロセスが不可欠です。これらの手続きを経ずに「私たちが一括で買い取って建て替えます」という話が出てきたら、まずは疑いの目を向けるべきと言えます。
5. 不動産オーナーが注意すべきポイント
1．査定価格を複数社で比較する
・もし本当に「高額で買い取る」と言うのであれば、他社と比較してみればわかります。相場より極端に高い場合、後から条件を変えられたり、手付金放棄を狙う詐欺的手口も考えられます。
2．重要事項説明に相当する情報を必ず確認する
・自ら取引だからといって、売買物件の制限やリスクを確認しなくてよいわけではありません。少なくとも、物件概要や法的規制に関する情報をしっかり入手し、別途専門家に相談しましょう。
3．契約書の条項を丹念に読む
手付解除や違約金の条項、引き渡し後の瑕疵担保責任（契約不適合責任）がどのようになっているか、曖昧な表現や不利な条件が潜んでいないかをチェックすることが大切です。
4．再開発事業の具体性を確かめる
本当に大手デベロッパーや金融機関が絡んでいるのか、どの段階まで許認可手続きが進んでいるのか、架空の計画ではないかを確認する手段を用意しておきましょう。
6. 行政を動かすには――被害の可視化と声の結集
行政が動くためには、具体的な被害事例や通報が必要です。残念ながら、まだ“被害”と認定される前段階で、相談もせずに契約してしまった方々も少なくありません。後で気づいても、契約書に署名捺印した後では取り返しがつかない場合も多いのです。
・早期相談の大切さ
消費者センターや弁護士会、あるいは行政の無料相談窓口を活用することで、問題行為を未然に防ぎ、被害を可視化することができます。これらの情報が蓄積されれば行政も動かざるを得なくなります。
・自治体や議員へのアプローチ
大規模な地域再開発が絡む場合は、自治体や地元議員への働きかけが有効です。地元住民が主体となって声を上げれば、行政としても無視はできません。
7. まとめ――正しい情報と専門家のサポートが鍵
再開発や不動産取引においては、常に「正確な情報開示」と「適切な説明」が不可欠です。“自ら取引”だからといって重要事項説明を行わずに、不動産の売買を押し進める行為は、消費者保護の観点から重大な問題です。専門用語が多く、契約内容も複雑になりがちなため、一般のオーナーの方が十分に理解しないまま契約し、不当な損害を被るケースが後を絶ちません。
こうした事態を防ぐためには、私たち消費者一人ひとりが情報リテラシーを高めると同時に、行政や弁護士、専門家の適切なサポートを受けることが大切です。私も不動産業界の評論家兼弁護士として、こうした不透明な取引に泣き寝入りする人を一人でも減らすべく、今後も声を上げ、情報発信を続けていきます。皆さまも、もし怪しい話が持ちかけられたり、疑問を感じることがあれば、ぜひ専門家に相談してください。小さな疑問の芽を放置しないことこそが、大きなトラブルを防ぐ第一歩なのです。
今後も本ブログを通じて、地上げをはじめとする悪質な不動産取引の実態や、最新の法改正情報、行政との協力体制などについて情報を発信してまいります。どうぞよろしくお願いいたします。
以上が、私が皆さまにお伝えしたかったポイントです。行政の規制や業法の改正は、往々にして被害事例が表面化してから進む傾向にあります。だからこそ、一人ひとりが声を上げ、実態を周知していくことが必要なのです。皆さまが大切な資産を守り、有利な条件で納得のいく契約を結べるよう願ってやみません。
何かお困りのことは有限会社ワンダーランド久保田までご連絡ください。
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。