有限会社ワンダーランド
2025年03月27日
ブログ
地上げ行為と「中間省略」――第三者のためにする売買契約の問題
メトロス開発がそこいら中にわいてくるかのように出てきます。
1．はじめに
近時、「地上げ屋」と呼ばれる不動産業者や開発業者が、消費者や一般オーナーを相手に、自らにだけ有利な契約を結ばせようとする事例が目立っているように思われます。とりわけ、古くは“中間省略”と言われたスキームや、第三者のためにする売買契約（民法第537条）を利用した巧妙な手口が問題視されています。
このブログでは、昔で言う「中間省略」をしても良いのか、そしてそれが「第三者のためにする売買契約」であれば許されるのか、さらには近年の電子契約を用いた一方的な契約内容による不動産取引の問題点について、私見を交えながら解説します。
なお、これらの行為が直ちに違法・無効となるかどうかは個別具体的な事情によります。実際に疑義が生じている場合は、法的専門家に相談することもありだと思います。
2．いわゆる「中間省略」とは何か
2-1. 中間省略の概念
「中間省略」とは、本来であれば売主→中間業者→最終買主という形で所有権移転登記が順次なされるはずのところを、中間業者を登記の表舞台から省略し、売主から最終買主へ直接登記移転する手法を指します。
古い時代には、譲渡所得税や登録免許税等の節税目的、あるいは転売利益を得る目的等で多く行われてきたと言われます。もっとも近年の法令や税制の改正によって、当時のような明確な節税メリットが薄れ、かつリスクも大きいことから、法的リスクを回避しにくい手法であるとも認識されています。
2-2. 中間省略と「第三者のためにする売買契約」
中間省略を実行するスキームとして、「第三者のためにする契約」（民法第537条）がしばしば用いられます。
第三者のためにする契約
契約当事者（売主と中間者）が、ある第三者（最終買主）に対して直接、契約上の給付（ここでは所有権移転）をすることを約束する形態です。
この手法自体は、民法上認められている概念ではありますが、実際には宅地建物取引業法上の規制や税務上の取り扱い、そして実務上のリスクを十分に検討する必要があります。
2-3. 中間省略行為は「違法」か
「中間省略」が常に違法というわけではありません。しかし、
・宅地建物取引業者としての法令違反（宅建業法の規定に則った重要事項説明の不備、書面交付義務違反 等）
・消費者契約法上の不当条項（消費者に一方的に不利な契約内容）
・詐欺・脅迫・公序良俗違反
・脱税行為につながる違法スキーム
などが認められる場合は、契約自体が無効と判断されたり、業者が行政処分や刑事罰を科されたりする可能性があります。特に地上げ行為で無理に売主を追い込み、不当な条件下で契約させる場合には、さまざまな法的問題点が顕在化しやすいでしょう。
3．実際に問題化している「電子契約」を用いた不当行為
近年、契約書を紙ではなく電子データで作成し、電子署名や電子認証を利用する形態が一般化してきました。電子契約自体はコスト削減や効率化の観点から有用ですが、消費者や一般オーナーが契約書内容を十分理解しないまま承諾ボタンを押してしまうリスクもはらんでいます。
3-1. 一方的に買主（業者）にだけ有利な条項
具体的には、
・不可分一体契約と称して、他の売却対象（区分所有者など）が同時に売らない場合は、一方的に白紙解除（しかも買主には違約金なし）
・手付金無しで、買主はいつでも解約できるが、売主には制約が多い
・賃貸物件（マンションなど）の売却交渉で、オーナーに事前に「即決和解書」を書かせ、実質的に業者としか取引できない状況に追い込む
といった例が見受けられます。
これらの条項は、消費者契約法上、明らかに不当であれば無効となる可能性があります。ただし、売主が法人である場合などは、消費者契約法の保護対象外となるケースもあるため注意が必要です。一方で、法人が売主の場合でも、契約の内容次第では公序良俗違反等の別の観点から無効・取り消し等が認められる場合もあります。
3-2. 宅地建物取引士が不在・説明不足の問題
宅地建物取引業法では、不動産の売買取引を行う際に宅地建物取引士による「重要事項説明」が義務付けられています。重要事項説明をせず、あるいは取引士資格を持たない者が説明する行為は明らかに違法です。
また、宅建士が形ばかり同席しても、実質的に説明せず電子契約を結ばせている場合など、書面を取り交わしたとしても実体的には同法違反とみなされ得るでしょう。
4．理不尽な地上げ行為を止めるためのポイント
1．契約書を鵜呑みにしない
電子契約であれ書面契約であれ、内容を十分に理解できない場合は署名・押印・クリックをしないことが重要です。一度契約が成立すると、後から「よくわからなかった」では撤回が難しい場合があります。
2．専門家に相談する
弁護士や司法書士、不動産に精通した税理士等に早めに相談し、契約内容の妥当性を見極めてもらうことが賢明です。宅建業に関するトラブルであれば、都道府県の不動産相談窓口や、消費生活センターなど公的機関への相談も有効です。
3．消費者契約法・宅地建物取引業法の活用
一方的に不利な条項や、重要事項説明義務違反など、違法性・無効性が主張できる可能性がある場合は、法的手段を躊躇なく検討する必要があります。
4．団体や近隣住民との連携
地上げ行為の対象が複数の所有者や区分所有者に及ぶ場合、個別に対応していては不利に傾きやすいものです。共有・団結して交渉や情報交換をし、必要に応じて弁護士を通じた集団的な対策をとることが望ましいでしょう。
5．まとめ
・「中間省略」は一概に違法とは言えないが、実務上は大きな法的リスクや税務リスクを抱える手法であり、安易に応じるのは危険です。
・「第三者のためにする契約」も、民法上は認められる契約形態ですが、不動産取引実務では宅地建物取引業法上の義務や消費者契約法での規制に抵触する可能性を常に検討しなければなりません。
・最近横行している電子契約による一方的な取引条件の押し付けは、消費者や弱い立場にある売主（場合によっては小規模事業者を含む）にとって極めて不利になりやすいため、慎重に対処すべきです。
もし理不尽な地上げ行為に巻き込まれそうになったら、「まずは署名・押印・クリック承諾をしない」ことが肝要です。そして、少しでも不審に思ったら、弁護士等の専門家や消費者センター、都道府県の担当窓口に相談してください。法や制度を知り、しかるべき対処をとることで、不当な取引を未然に防ぎ、あるいは是正していくことが可能です。
本ブログの内容は一般的な法的見解を示すもので、特定の事案について法的アドバイスを行うものではありません。個別の問題につきましては、必ず専門家にご相談ください。契約してからでは遅いことがリます。携帯をクリックすることで契約成立です。
内容を知らなかったではすまされません。
大きな罠を仕掛けられているかもしれません。
気をつけて、クリックして下さい。
何かお困りのことは有限会社ワンダーランド久保田までご連絡ください。
何かご相談に乗れることがあると思います。
全国から電話がかかっています！
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。