借地権付建物の価格決定と持分按分について

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

不動産の売却時において、土地や建物の価格をどのように決めるかは、特に共有持分のある場合や借地権が絡む場合に複雑になります。

今回は、土地が夫の所有であり、建物が夫と妻の共有となっているケースを例にとり、建物の価格をどのように計算するのかを説明します。

建物と土地の価格決定方法
借地権付建物の価格決定方法
借地権付建物の価値
価格の計算方法
土地価格1億円、建物価格5,000万円、妻の持分は建物2分の1のみ。借地権の価値はいくらになる？
まとめ

建物と土地の価格決定方法

不動産の価格を決定する方法はいくつかあります。一般的とされている方法を、いくつか紹介します。

当事者同士の話し合い

売却する際に、売主と買主が話し合いを通じて価格を決定することがよくあります。
この方法では、双方が納得できる価格を設定することが重要です。

固定資産税評価額に基づく方法

固定資産税評価額は、市区町村が不動産に課税するために算出する評価額です。
これを基に按分して価格を決めることも一般的です。
この方法は、客観的な基準に基づいているため、公平な価格設定がしやすいと言えます。

不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士に依頼して、専門的な評価を受けることも一つの方法です。
不動産鑑定士は市場動向や土地・建物の特性を考慮して価格を算出するため、より正確な評価が期待できます。
不動産鑑定士の査定には、もちろん費用がかかります。
物件の規模や地域、鑑定士によっても料金設定が異なりますが、数千万円程度の一般的な住宅地なら１０～３０万円程度、特別な事情や複雑な評価が必要な場合には５０万円以上かかることもあるようです。

借地権付建物の価格決定方法

例えば、売り主と買い主の話合いで、土地の価格が1億円、建物の価格が5,000万円として、不動産の売買を行うと仮定します。

土地は全て夫の持分で、建物の持分が夫と妻で2分の1ずつの場合、建物価格は2,500万円ずつ按分されます。

では、売買価格のうち、2,500万円が妻の持分になるのでしょうか？

妻の持分については「借地権付建物」としての価値が加味されるため、単純な按分だけでは済まないケースがあります。

借地権付建物の価値

借地権付建物とは、他人の土地に建っている建物であり、その土地を使用するための権利（借地権）が付いている建物を指します。

この場合、妻が建物の共有持分を持っていると同時に、その土地に対する借地権も享受しています。

借地権には市場価値があり、場合によっては土地所有者よりも高く評価されることがあります。

価格の計算方法

借地権付建物の価格を決定する際には、建物の価格・借地権割合等の情報が必要になります。

建物の価格の評価
まず、建物の価格を決定します。これは「建物と土地の価格決定方法」の章で記載したように、双方の話し合いや、不動産鑑定士、評価額をもとに決定します。

借地権の価値評価
次に、借地権の価値を評価します。
一般的には、土地の価格に対する借地権割合（例えば、60%など）を掛けて算出されます。

借地権割合の確認方法
借地権割合は、地域や土地の特性によって異なります。
これを確認する方法としては、以下のような方法があります。

①税務署が公表している路線価
路線価図には、各地域の借地権割合が記載されています。
例えば、東京都23区では、一般的に借地権割合が60%前後となることが多いです。
大阪府内では、借地権割合は一般的に40%から60%程度であることが多いです。
ただし、地域によって異なるため、正確な割合は路線価図を参照するか、不動産鑑定士に確認することが推奨されます。

②不動産鑑定士の査定
不動産鑑定士に依頼することで、より詳細な評価を得ることができます。

土地価格1億円、建物価格5,000万円、妻の持分は建物2分の1のみ。借地権の価値はいくらになる？

建物の価値と借地権の価値を総合して、妻の持分の価格を計算していきます。

具体的な条件として、

・土地の価格　1億円　（妻の持分なし）
・建物の価格　5,000万円　（妻の持分2分の1）
・借地権の価値が土地価格の60%と評価

この様な条件では、妻の持分の価格は次のように計算されます。

借地権の価値の妻の持分の計算

土地価格1億円 × 借地権割合60% = 6,000万円

借地権の価値のうち、妻の持分は2分の1なので、

借地権価値6,000万円÷2＝3,000万円

建物価格の妻の持分の計算

建物価格5,000万円 ÷ 2 = 2,500万円

妻の借地権付建物の価格の計算

3,000万円（借地権価格）＋2,500万円（建物価格）= 5,500万円

このように、妻の持分は2,500万円ではなく、借地権が加味されて5,500万円となります。

借地権があることで、単に建物価格の2分の1である2,500万円以上の価値となります。

まとめ

土地が夫所有、建物が夫と妻の共有である場合の売却価格を決定する際には、建物そのものの価格に加え、借地権の価値も考慮する必要があります。

借地権割合は地域や土地の特性によって異なり、大阪では40%から60%程度の地域が多いですが、具体的な割合については専門家に確認することが重要です。

ただし、不動産の価格は、その時々の経済状況や、土地・建物の状態、さらには売主・買主の事情や目的によっても変動します。

そのため、価格を単に計算上の数値だけで決めるのは難しく、実際の売却時には市場の動向や当事者間の交渉も重要な要素となります。

最終的には、専門家のアドバイスを受けながら、現実的かつ適切な価格を決定することが求められます。

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