住宅ローン返済の基本と金利上昇時のリスク対策

2024年に入ってから、住宅ローンの金利動向が多くの家庭にとって重要な関心事となっています。

本記事では、住宅ローン金利の現状や返済シミュレーション、繰上げ返済について、色んな角度から考えてみたいと思います。

※具体的な金額でシュミレーションしてみましたが、簡易な計算で行っていますので、金額はあくまで参考程度に見て下さい。

最近の住宅ローン事情を調べてみました。

2024年8月現在、住宅ローンを検討している方々にとって、金利の動向は非常に重要です。

特に、借入期間が長期にわたる住宅ローンでは、金利が将来の返済額に大きく影響します。

変動金利

一般的に 0.4%～0.6% の範囲で提供されています。

変動金利は、半年に一度、市場金利の変動に応じて金利が見直される仕組みであり、短期的な金利の安さが魅力です。

ただし、市場金利が上昇すれば、それに伴い返済額が増加するリスクもあります。

現在は低金利が続いているため、変動金利を選ぶ方も多いですが、将来的な金利上昇の可能性を考慮することが重要です。

固定金利

一般的に 1.3%～2.0% の範囲で提供されています。

固定金利の魅力は、借入期間中の金利が一定であるため、将来の返済額が確定しており、安心感があります。

特に、長期間にわたる返済計画を立てる際には、金利変動のリスクを避けたいと考える方に適しています。

一部の商品では10年または20年後に金利の見直しが行われるタイプもあるため、契約時にはその点を確認することが大切です。

全期間固定金利の商品は、35年間金利が変わらないため、返済計画を安定させたい方に選ばれています。

ただし、全期間固定金利は一般的に変動金利よりも初期の金利が高めに設定されるため、総返済額が多くなる傾向があります。

このため、自分のライフスタイルや将来の収入見通しに合わせて、どちらの金利タイプが適しているかを慎重に検討する必要があります。

また、金融機関によっては、金利選択型のローン商品もあります。

これは、最初の数年間は固定金利を選択し、その後に変動金利に切り替えることができるものです。

初期の返済額が安定する一方で、その後の金利動向に応じて柔軟に対応できる点が特徴です。

このような商品は、金利動向に対してどのようにリスクを管理したいかを考える際に、選択肢の一つとして検討することができます。

次に、3000万円の住宅ローンを借りた場合の返済シミュレーションを見てみましょう。

多くの方が選ばれる、「元利均等返済方式」《毎月の返済額（元本と利息の合計）が一定》に基づいて計算します。

まず、変動金利（0.5%）で35年間金利が上がらなかった場合です。

返済期間：３５年

毎月の返済額：約７８，０００円

総返済額：約３，２７０万円

次に、固定金利（1.5%） の場合を見てみましょう。

返済期間：３５年

毎月の返済額：約９４，０００円

総返済額：約３，９４０万円

ここで注目すべきは、金利がわずか1%違うだけで、毎月の支払額に約15,000円 もの差が生じることです。

また、総返済額にして約624万円 の差が出ることから、金利の数値が住宅ローンの返済に与える影響の大きさが一目瞭然です。

住宅ローンは長期間にわたる大きな支出であり、金利が1%上がるだけでも、家計に与える影響は計り知れません。

特に、毎月の返済額が増えると家計の余裕が減り、他の支出や貯蓄に影響を及ぼす可能性があります。

したがって、金利の選択は非常に重要であり、自分のライフスタイルや将来の収入見通しに合ったプランを選ぶことが求められます。


（※このシミュレーションは概算額であり、あくまで参考程度に見ていただきたいです。具体的な数値は金融機関との相談や契約内容に基づいて決定されます。）

ここで、少し極端かもしれませんが、変動金利が０．５%から５%まで上昇した場合の返済について考えてみます。

借入金額：３，０００万円

金利タイプ：変動金利

　　　　　　初年度から５年間は０．５%

　　　　　　６年目以降毎年０．５%ずつ上昇

　　　　　　１４年目以降は５％となった場合

返済期間：３５年

金利が変更されると、新しい金利に基づいて毎月の返済額が再計算されます。

金利の変化を考慮して、元利均等返済方式 で単純に月々の返済額と総返済額を計算すると、

初年度の毎月の返済額：約７８，０００円

６年目の毎月の返済額：約８４，０００円

１０年目の毎月の返済額：約１１０，０００円

１４年目以降の毎月の返済額：約１３０，０００円

総返済額：約４，９４０万円

この様になり、月々の支払が当初に比べて大変高額になり、家計への負担が大きくなります。

今回は単純に計算しましたが、実際には

「5年ルール」と「125%ルール」

というものがあり、月々の支払が急増しないように対処されています。

変動金利を選んだ場合、多くの金融機関では「５年ルール」を適用しています。

このルールにより、金利が上昇しても最初の５年間は毎月の返済額が変わりません。

また、６年目以降に金利が上昇した場合でも、返済額は元の返済額の１２５％までしか上がらない「１２５%ルール」が適用されます。

例えば、元々の毎月の返済額が１０万円だった場合、６年目以降の最大返済額は１２．５万円に制限されます。

これらのルールは、毎月の支払額の急激な増加を抑えるためのものであり、家計への一時的な影響を緩和します。

しかし、総返済額を減らすものではありません。

そのため、元本の減少が予定よりゆっくりになり、その分利子の支払いは多くなります。

「5年ルール」や「125%ルール」によって抑えられていた金利上昇分が、ローンの終盤にまとめて返済を求められることもあります。

具体的に、条件は先ほどと同じで、「5年ルール」と「125%ルール」を考慮するとどうなるのか考えてみます。

初年度から5年間は金利が変わらないと想定していたので、この条件では「5年ルール」は関係してきません。

「125％ルール」を考慮すると、

当初の返済金額約７８，０００円　×　１２５％　＝　９７，５００円

つまり、６年目以降の最大返済額は月々９７，５００円と言う事になりますので、

初年度の毎月の返済額：約７８，０００円

６年目の毎月の返済額：約８４，０００円

１０年目以降の毎月の返済額：約９７，５００円

金利の上昇に伴い、返済額は一定の上限金額まで増額されますが、その上限に達すると、それ以上の増額は行われません。

しかし、先ほどお伝えしたとおり、総返済額を減らすものではありません。

１０年目以降の返済額が、上昇した金利に見合うものではなく、元本が減らずに利息の支払いが大きくなっていくという問題があります。

また、３５年の住宅ローン終了時にも、約1,950万円の元本が返済できていないまま残ってしまう計算になります。

金利が上昇しているにもかかわらず、返済額が変わらなければ、ほとんどの支払いが利息に充てられ、元本の減少が進まない状況が生まれます。

この残った元本を、35年のローン契約終了時に一括で請求されるのか、それとも何らかの対処がなされるのかは、現時点では明確ではありません。

これまでは変動金利が低いまま推移していたため、このようなケースに対する前例がないからです。

125%ルールには、家計への負担を一時的に抑えるというメリットがある反面、長期的に見ればデメリットも大きく、特に金利が上昇した場合には注意が必要です。

繰上げ返済は、将来の返済負担を軽減し、総返済額を減少させるための有効な手段です。

特に、長期にわたる住宅ローンにおいては、繰り上げ返済による利息の軽減効果が大きく、家計にとって大きなメリットがあります。

繰上げ返済を行う際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

繰上げ返済の最低額：

多くの金融機関では、繰上げ返済ができる最低額が設定されており、一般的には50万円以上、または100万円以上が目安となります。

具体的な金額は金融機関によって異なりますので、契約時に確認が必要です。

繰上げ返済手数料：

一部の金融機関では、繰上げ返済に手数料がかかる場合がありますが、インターネットバンキングを利用することで無料になる場合もあります。

手数料がかかるかどうかは、繰り上げ返済のコストに影響を与えるため、事前に確認しておくことが重要です。

また、金利が上昇している局面では、繰り上げ返済の効果がより大きくなります。

金利上昇時には、借入残高に対する利息の負担が増加するため、繰り上げ返済を行うことでその負担を軽減することができます。

特に、変動金利を選択している場合には、金利上昇のリスクに対する備えとして、計画的に繰り上げ返済を検討することが推奨されます。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ際に所得税から控除を受けられる制度です。

控除を受けるためには、以下の点に注意する必要があります。

控除率と期間：

2022年から、控除率が1%から0.7%に引き下げられ、最大控除期間が13年に延長されました。

これにより、借入残高に応じて所得税が控除される仕組みとなっています。

対象となる住宅：

認定長期優良住宅やZEH（ゼロエネルギー住宅）など、エネルギー効率の高い住宅が控除の対象となります。

2024年以降に取得された住宅は、これらの基準を満たさない場合、控除の適用範囲が狭くなる可能性があります。

住宅を購入する際には、最新の基準を確認し、控除を最大限に活用できるようにすることが重要です。

特に、認定住宅には厳しい条件が課せられるようになっており、一部の住宅では控除を受けられない場合も考えられます。

そのため、購入予定の住宅が控除の対象となるかを確認することが必要です。

住宅ローンは、多くの家庭にとって長期間にわたる大きな家計負担となります。

そのため、金利動向や返済計画をしっかりと理解し、自分たちに合った対策を講じることが大切です。

繰り上げ返済を活用することで、総返済額を抑え、将来の負担を軽減することができます。

また、住宅ローン控除の制度をうまく活用することで、所得税の負担を減らすことも可能です。

金利の変動リスクやご自身のライフプランに合わせて、柔軟に対応できるよう、計画を立ててみてください。

この記事が、皆様のマイホームに関する計画に少しでもお役に立てれば幸いです。

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