区分所有マンションの建替えが直面する課題
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
マンションの建替えは、物件の老朽化が進む中でますます重要な問題となっています。しかし、複数のオーナーが関わる区分所有マンションでは、建替えを進めるにはいくつかの大きなハードルがあります。
1.建替えに必要な同意の壁
区分所有マンションの建替えにおいて最も大きな課題は、オーナー間の同意です。
建替えを進めるためには、通常、5分の4(80%)以上の同意が必要です。
この同意率を得ることは非常に難しく、オーナー全員の事情が異なるため、意見の一致がなかなか見られません。
たとえば、高齢で引っ越しが難しい人や、賃貸運用している人は建替えに消極的な場合もあります。
このような個々の事情が合意形成の障害となり、結果として建替えの計画が長期間停滞することも少なくありません。
2.修繕か建替えか?難しい選択
多くのマンションでは、定期的に大規模修繕が行われていますが、建物の老朽化が進むと、修繕だけでは対応しきれない問題が出てきます。
耐震性が不足していたり、設備が老朽化していたりすると、いずれ建替えを検討する必要があります。
ただし、修繕にかかる費用と、建替えのコスト・手間を比較して、どちらが得策かはケースバイケースです。
マンション全体の価値や安全性を考慮し、適切なタイミングで決断することが求められます。
3.要除却認定と同意要件の緩和
最近では、要除却認定を受けたマンションでは、建替えに必要な同意率が4分の3(75%)に緩和されることがあります。
この要除却認定とは、建物が老朽化し、修繕では安全性が確保できないと行政が判断した場合に出されるものです。
耐震性が大きく不足していたり、災害時のリスクが高いと判断された建物が該当します。
この認定を受けることで、建替えを進めるためのハードルが少し下がりますが、やはりオーナーの同意を得るのは簡単ではありません。
4.建替えに伴う費用負担
建替えを進める際、修繕積立金だけでは建替え費用をまかなうことは難しいのが現実です。
通常、オーナーは持ち分に応じて追加の費用負担を求められますが、これは非常に高額になることが多いです。
しかし、建替え後に部屋数を増やして新たに分譲することで、その利益を建替え費用に充当できるケースもあります。
このような場合、オーナーの負担を軽減することができ、マンションの再建が現実的になります。
また、建替え期間中には仮住まいが必要となり、引っ越し費用や家賃の負担もあります。
これらを含めて、建替えは大きなプロジェクトとなるため、何年もかかる長期的な計画となるのです。
5.未来を見据えた決断が重要
マンションの建替えは、非常に多くの課題を伴う難しいプロジェクトです。
しかし、建物の安全性や将来的な価値を考えると、いずれ建替えを検討する必要がある場合も多いです。
また、オーナー同士のコミュニケーションを大切にし、管理組合の総会に参加して、物件の状況や今後の方針を共有しておくことが重要です。
こうした活動に積極的に参加し、物件の状態を理解しておくことで、適切な判断や対応がしやすくなります。
まとめ
区分所有マンションの建替えは、複雑で多くの課題がありますが、オーナー同士の協力や適切な情報共有が鍵となります。
建替えを進める際には、要除却認定や費用負担の軽減策も視野に入れ、慎重な判断が求められます。
日頃から物件の状態を把握し、将来を見据えた準備をすることが大切です。
区分所有建物やその他の不動産のことでお困りの際は、ぜひワンダーランドにご相談下さい。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。