二世帯住宅を相続する際の注意点と節税方法

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

二世帯住宅は、家族で住むための利便性が高い一方で、相続時に独特の注意点や節税のポイントがあります。二世帯住宅を相続する際に、どのような手続きや税金が発生するのかをしっかり把握しておくことが大切です。今回は、二世帯住宅を相続する際の注意点と、節税方法について詳しく解説していきます。

1. 二世帯住宅とは？
2. 二世帯住宅を相続する際の注意点
3. 二世帯住宅の節税方法
4. 二世帯住宅相続のトラブルを避けるために
4. 相続後の税金と法律的な注意点
まとめ

1. 二世帯住宅とは？

まず、二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同じ建物に居住するために建てられた住宅のことを指します。二世帯住宅には、完全分離型、部分共有型、完全共有型などいくつかのスタイルがありますが、相続時にはこれらの形式によっても対応が異なる場合があります。

2. 二世帯住宅を相続する際の注意点

二世帯住宅を相続する場合、以下の注意点に留意することが重要です。

① 相続税評価額の確認
二世帯住宅は、その建物の構造や利用状況に応じて相続税の評価額が異なります。例えば、完全分離型の二世帯住宅では、各世帯ごとの部分が別個に評価されることがあります。一方、部分共有型や完全共有型の場合は、建物全体として評価されることが一般的です。

このため、相続税を計算する際には、各世帯の使用状況や建物の所有割合をしっかりと確認しておく必要があります。

② 複数の相続人がいる場合の対応
二世帯住宅を相続する場合、複数の相続人がいることが多く、その際に「誰が住むのか」「誰が所有するのか」といった問題が発生することがあります。相続人間でしっかりと話し合い、遺産分割協議を行い、全員が納得する形で相続することが大切です。

特に、相続人の一部が実際に二世帯住宅に居住している場合、その住居権や負担割合について事前に合意を取っておくことが重要です。

③ 登記の確認
二世帯住宅の相続では、登記の名義が適切に行われているかを確認することも忘れてはなりません。遺産分割の結果に基づき、所有権の登記変更を速やかに行わないと、後々トラブルの原因となることがあります。また、登記されている所有者と実際の居住者が異なる場合、相続手続きが複雑化することもあるため注意が必要です。

3. 二世帯住宅の節税方法

相続税を少しでも減らすための方法はいくつかあります。以下では、二世帯住宅を相続する際の有効な節税方法について紹介します。

① 小規模宅地等の特例
二世帯住宅の相続において最も大きな節税効果を得られるのが、「小規模宅地等の特例」です。この特例は、一定の条件を満たせば、相続税評価額が最大80％減額される制度です。

対象となる土地の要件：相続開始前に被相続人が居住していた住宅用地が対象です。
適用条件：相続人がその住宅に引き続き居住することが条件となります。たとえば、親が亡くなり、子世帯がそのまま住み続ける場合、この特例が適用される可能性があります。
② 配偶者控除
相続において、配偶者が財産を相続する場合、配偶者控除を利用することで、かなりの額を非課税にすることが可能です。具体的には、配偶者が相続する財産のうち、最大で1億6,000万円までが非課税となります。

配偶者が二世帯住宅を相続する場合には、この控除を最大限に活用することで、相続税を大幅に軽減することができます。

③ 遺産分割の工夫
遺産分割を工夫することで、相続税の負担を軽減することも可能です。例えば、住宅を相続する人が居住している場合には、他の財産とバランスよく分割することで、他の相続人の納得を得ながら、全体的な税負担を減らすことができます。

4. 二世帯住宅相続のトラブルを避けるために

二世帯住宅の相続は、その特性からトラブルが発生しやすいです。特に、親世帯が亡くなり、子世帯がそのまま住み続ける場合、他の相続人との間で不公平感が生じることがあります。このようなトラブルを避けるためには、次の点を意識しましょう。

事前の話し合い：親が存命中に、将来の相続に関する話し合いを行い、各相続人の希望を確認しておくことが重要です。
遺言書の作成：遺言書を作成し、具体的な相続方法を明記しておくと、後のトラブルを避けやすくなります。

4. 相続後の税金と法律的な注意点

不動産を相続すると、相続税や固定資産税が発生する可能性があります。また、遺産分割協議や登記手続きが必要となる場合もあり、法律的な手続きに不慣れな場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

相続税：相続財産が基礎控除額を超える場合、相続税が課されます。不動産は評価が難しいため、専門家に依頼するのがおすすめです。
固定資産税：相続後も毎年固定資産税が発生します。空き家の状態が続くと、税負担が重くなるため、早めに方針を決めることが重要です。

まとめ

相続問題では、財産だけでなく感情的な対立が大きな障害となることがあります。特に不動産は思い出が詰まっていることも多く、感情的に話し合いが進まないケースも少なくありません。トラブルを避けるためには、以下の対策が効果的です。

・第三者の介入：中立的な立場の第三者（弁護士や専門家）を交えることで、感情的な対立を和らげ、公平な意見を得ることができます。

・事前の話し合い：被相続人が生前に財産分割について家族と話し合っておくことが、相続時のトラブルを減らすために非常に有効です。

二世帯住宅に関する問題や相続に関するご相談は、当社の久保田までお気軽にお問い合わせください。

揉めないためにも、早めの対応が結果的に争続･相族から良い相続につながります。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
https://www.720901.com/
　　　 https://www.720.co.jp/

・mail info@720901.com
　　　　
・
　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)

　Fax： 06-6643−3363
　Fax： 06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。