不動産取引における境界確定と契約不適合責任:トラブルを避けるために知っておくべきこと
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
不動産取引では、「境界の確定」が非常に重要なポイントです。境界が明確でないと、取引後に隣接地との紛争や契約不適合責任が生じる可能性があります。今回は、不動産取引における境界確定の必要性と、契約不適合責任について書かせて頂きます。
1. 境界確定の重要性
不動産取引において、土地の境界が不明確なままで契約を進めると、購入後に隣地所有者とのトラブルが生じることがあります。具体的には、境界が原因で次のような問題が発生する可能性があります。
●境界線を巡る紛争や訴訟
●隣地との敷地面積をめぐる問題
●境界標の移動や消失
これらの問題を防ぐために、取引前に専門家による測量を行い、境界を明確にすることが推奨されます。境界確定の方法としては、「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」が一般的です。これにより、所有権を主張できる正確な土地の範囲を確定し、安心して取引に臨むことができます。
2. 契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、購入した不動産が契約内容や買主の期待に沿わない場合、売主が負う責任です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により名称と制度が変更されました。
契約不適合責任は以下のようなケースで発生します:
●土地の境界に関する不備:取引後に境界が誤っていると判明し、実際の土地面積が契約時の説明と異なる場合。
●物理的な不適合:建物に重大な欠陥があり、契約で合意された状態に満たない場合。
法的な不適合:土地や建物が法的な制約や制限によって利用できないとき。
3. 契約不適合責任と境界問題の関係
境界に関する問題は、契約不適合責任の一部として扱われることがあります。売主は、境界が正しく設定されていないことによって生じるリスクを軽減するために、取引前に境界確定を行うことが望ましいです。買主に対して不明瞭な情報や誤った境界を提供すると、後にトラブルが発生し、損害賠償や修正措置を求められる可能性があります。
4. 境界問題に関する注意点
不動産取引において、以下の点を特に注意してください:
●測量報告書の確認:契約前に測量報告書を取得し、境界標の有無や境界の位置を確認しましょう。
●境界確定の合意:隣接地の所有者と境界確定の合意を取り付けることが、後々の紛争回避に役立ちます。
●契約条項の明記:契約書には、境界に関する内容を明確に記載し、万一の際にどのように対応するかを規定しておきましょう。
5. まとめ
不動産取引における境界の確定と契約不適合責任について理解することで、リスクを最小限に抑えることができます。売主としては、境界を明確にした状態で買主に説明し、契約不適合責任に備えることが重要です。買主としても、境界に関する情報を正確に確認し、トラブルを回避するための適切な手続きを取ることが求められます。
境界問題をクリアにして、安全で信頼性のある取引を実現しましょう。
不動産についてお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田にお問い合わせください。
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。