不動産相続で押さえておきたい「共有名義」のリスク

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

不動産相続において、遺産分割協議の結果として不動産が共有名義になることは珍しくありません。

しかし、共有名義は一見公平な解決方法のように思えますが、実際には多くのリスクや問題を伴うことがあります。

１．共有名義のリスクとは？
２．共有名義を避けるための方法
３．共有名義になってしまった場合の対処法
４．まとめ

１．共有名義のリスクとは？

相続した不動産を共有名義にすると、複数の相続人がその不動産の所有権を共有することになります。

一見、公平な方法に思えるかもしれませんが、いくつかのリスクが潜んでいます。

意思決定の困難さ

共有名義では、不動産の売却や賃貸、リフォームといった重要な意思決定を行う際に、共有者全員の同意が必要です。

一人でも反対する人がいると、決定が滞ることがあります。

特に、相続人の間で意見が対立する場合、問題が長期化することも珍しくありません。

固定資産税の負担

共有名義の場合、固定資産税の納付義務が全員に生じます。

しかし、実際の納付手続きは通常代表者が行うため、他の共有者が負担を支払わないケースもあります。

このような場合、代表者が全額を負担せざるを得ず、不公平感が生じることがあります。

活用の制約

共有名義では、単独で不動産を活用することが難しくなります。

例えば、共有者の一人が賃貸として活用したいと考えても、他の共有者が同意しなければ実現できません。

不動産の活用が進まない状態が続くと、管理コストだけが増える可能性があります。

２．共有名義を避けるための方法

共有名義によるリスクを回避するには、相続時の適切な対応が重要です。

以下は、共有名義を避けるために検討すべき方法です。

単独名義への変更

遺産分割協議の際、一人が不動産を相続し、他の相続人には金銭（代償金）を支払う方法があります。

これにより、不動産の管理や活用がスムーズになります。

代償金を用意するために不動産を一部売却する方法も選択肢の一つです。

売却して現金化

相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分割する方法です。

この方法では、不動産の共有名義による問題を回避できます。

特に、資産価値が高く維持費がかさむ不動産の場合は、現金化することで管理負担を軽減できます。

家族信託の活用

家族信託を活用することで、不動産の管理権限を信託契約に基づき特定の人に委任できます。

これにより、共有名義のままでも意思決定をスムーズに行うことが可能です。

ただし、信託契約の作成には専門家のサポートが必要です。

３．共有名義になってしまった場合の対処法

すでに共有名義になってしまった場合でも、適切な対処を行うことで問題を軽減できます。

定期的な話し合い

共有者全員が集まり、不動産の管理や活用について定期的に話し合う場を設けることが重要です。

連絡を密に取り合い、合意を得やすい環境を整えましょう。

分割請求（共有物分割請求）

共有名義を解消したい場合、共有物分割請求という法的手段を用いることが可能です。

この手続きでは、不動産を売却してその代金を分割する方法や、一人が取得して代償金を支払う方法などが検討されます。

ただし、法的手続きには時間と費用がかかるため、まずは共有者間での話し合いを優先することが望ましいです。

専門家への相談

問題が複雑化している場合や解決が難しい場合には、不動産の専門家やADR、弁護士等に相談する方法もあります。

相続に詳しい専門家のサポートを受けることで、円滑に解決策を見つけることができるかもしれません。

４．まとめ

不動産相続における共有名義は、一見公平な解決方法のように見えますが、多くのリスクを伴います。

相続時には、単独名義への変更や売却などの方法を検討し、共有名義による問題を未然に防ぐことが重要です。

また、すでに共有名義になっている場合でも、定期的な話し合いや専門家の力を借りることで解決の道を探ることができるかもしれません。

本記事を参考に、不動産相続における共有名義のリスクと対処法について再確認し、最適な選択をしていただければ幸いです。

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