不動産相続における評価額の計算方法と節税のポイント

不動産相続は、相続税の計算において特に注意が必要な資産の一つです。

不動産の評価額は相続税の基準となり、その計算方法や節税対策を正しく理解しておくことが、余計な負担を避けるために重要です。

今回は、不動産相続における評価額の計算方法と、知っておきたい節税のポイントについて解説します。

相続税の計算において、不動産は現金や有価証券とは異なり、実勢価格ではなく一定の基準に基づいて評価されます。

その評価額は次の方法で決定されます。


①土地の評価額

路線価方式

路線価とは、国税庁が公表する道路ごとの価格で、これを基に土地の評価額を計算します。

多くの場合、実勢価格の約70％程度と言われています。

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を計算します。



②建物の評価額

固定資産税評価額をそのまま使用します。

建物の築年数や構造によって評価額が変わるため、古い建物ほど評価額は低くなる傾向があります。

③賃貸物件の場合

賃貸用の不動産は、自用の不動産よりも評価額が下がる「貸家建付地評価減」が適用されます。

具体的には、賃借権割合や借地権割合を考慮して評価額を引き下げる仕組みがあります。

不動産相続において、評価額を正しく計算することだけでなく、適切な節税対策を講じることが重要です。

小規模宅地等の特例の活用

相続した不動産が一定の条件を満たす場合、その土地の評価額を最大80％減額できる特例があります。

この特例は、自宅や事業用の土地、賃貸物件などに適用可能ですが、適用条件を満たすための準備が必要です。

 二次相続を見据えた分割

相続税の負担を軽減するためには、最初の相続（一次相続）だけでなく、将来発生する二次相続を考慮した遺産分割が重要です。

不動産を特定の相続人に集中させることで、次の相続時の負担を分散させることができます。

生前贈与の活用

相続開始前に不動産の一部を生前贈与することで、相続税の課税対象となる資産を減らすことが可能です。

ただし、生前贈与には年間110万円の非課税枠があるため、計画的に行うことが求められます。

賃貸物件への転用

相続前に不動産を賃貸物件として活用することで、評価額を下げることができます。

賃貸用不動産は、貸家建付地評価減や借地権割合の適用により、自用不動産よりも低い評価額となるため、節税効果が期待できます。

正確な評価額の算出

路線価や固定資産税評価額を確認し、評価額が適正かどうか専門家に相談することが重要です。

特に、不動産の形状や立地によっては、減額要素が適用される場合があります。

特例の適用条件を確認

小規模宅地等の特例やその他の控除を適用するためには、要件を満たしているかを事前に確認しましょう。

例えば、相続開始後10か月以内に申告が必要な場合など、期限を守ることが求められます。



不動産以外の資産とのバランス

不動産に偏った遺産分割は、現金不足による相続税の支払い困難を招く可能性があります。

全体の資産バランスを考慮して分割を進めることが大切です。

 

不動産相続は、評価額の計算や特例の適用など、専門的な知識が必要な分野です。

複雑な状況や不明点がある場合は、不動産に詳しい専門家に相談することが重要ですが、税理士や司法書士であっても不動産相続に精通しているとは限りません。

同様に、不動産会社であっても相続に詳しいとは限らず、対応が十分でないケースもあります。

そのため、相続に関わる不動産の管理や売却を検討している場合は、不動産に強い専門家や不動産相続の相談窓口を活用することで、より適切な方法を見つけやすくなります。

弊社でも、不動産を含めた資産全体を考慮しながら、最適な選択肢を検討するお手伝いをしています。

相続に関するお悩みがある方は、一度ご相談いただくことで、スムーズな手続きにつながるかもしれません。

不動産相続における評価額の計算と節税対策は、相続税の負担を大きく左右します。

正確な評価額を把握し、適切な節税策を講じることで、相続人にとっての負担を軽減できます。

また、相続税対策は計画的に行うことが重要です。

今回の内容を参考に、計画的に不動産相続の準備を進めていきましょう。

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