有限会社ワンダーランド
2025年03月14日
ブログ
日本のマンション管理の未来：管理会社に依存しすぎる管理組合の行く末
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
日本の区分所有マンションは今、大きな転換点に差し掛かっています。特に中堅規模の管理組合では、管理会社への依存度が非常に高く、「お任せ管理」が常態化しているケースが目立ちます。しかし、このままの体制を続けていると、今後10年から20年の間に、建替え問題や入居者の高齢化などの課題が顕在化し、管理会社も管理組合も適切に運営できなくなる可能性があります。本記事では、現状の問題点と今後の課題、そして管理組合が自立した運営を行うための具体的な方策について考えていきます。
1. 管理会社に「都合の良い」管理組合の実態
多くの管理組合は、管理会社に日常業務を丸投げしているのが現状です。特に中堅規模（100〜300戸程度）のマンションでは、役員の負担を減らすために「管理会社にお願いしておけば安心」と考えるケースが多く見られます。しかし、この構図には大きな問題点がいくつかあります。
(1) 管理会社主導の運営
本来、管理組合の理事会は住民自身が主体となって運営すべきものです。しかし、実際には管理会社の担当者が議題を決め、会議を進め、理事たちはそれに「承認」するだけというケースが少なくありません。こうなると、管理会社にとって都合の良い契約が継続され、管理組合にとって最適な選択ができなくなる可能性があります。
(2) 競争原理が働かずコストが適正でない
管理会社が管理組合の業務を一手に担っていると、管理委託費の見直しが適切に行われないことがあります。相見積もりを取ることもなく、言われるがままに契約を更新し続けることで、本来であれば削減できるコストが見過ごされるのです。
(3) 長期修繕計画の形骸化
修繕積立金の額や長期修繕計画の見直しも、管理会社主導で行われることが多いですが、彼らの目的は必ずしも「管理組合の利益最大化」ではありません。施工会社との関係性などが影響し、本来よりも高いコストで修繕工事が行われるケースもあります。
2. 10年後、20年後に待ち受ける大きな課題
(1) 高齢化による管理組合の機能不全
マンション住民の高齢化が進むと、管理組合の役員を担う人が減り、運営が難しくなります。現在でも理事のなり手が不足しているマンションは多く、将来的にはますます運営が困難になるでしょう。
(2) 建替え問題の顕在化
築40〜50年を迎えるマンションが増えており、建替えの議論が避けられない時期が近づいています。しかし、建替えは合意形成が非常に難しく、住民の意見がまとまらないまま老朽化が進み、資産価値が大幅に低下する恐れがあります。管理会社も建替えには関与しづらいため、結局、管理組合が自ら対応する必要があります。
(3) 管理会社の質の低下
現在、多くの管理会社は人手不足に直面しています。特に管理業務主任者の確保が難しくなり、経験の浅い担当者が増えることで、サービスの質が低下する懸念があります。管理組合が管理会社に依存し続けると、いざというときに適切な対応ができないリスクが高まります。
3. 管理組合が「自立」するための具体策
(1) 管理会社に頼りすぎない体制づくり
管理会社はあくまで「委託業者」であり、管理組合が主体であるべきです。理事会がしっかりと運営を行い、管理会社に対して適切な指示を出せる体制を作ることが重要です。
(2) 相見積もりを取る文化を定着させる
修繕工事や管理委託費の見直しの際には、必ず複数の業者から見積もりを取り、適正価格で契約を行うことが大切です。管理会社任せにせず、管理組合が主体的にコスト管理を行いましょう。
(3) 専門家の活用
マンション管理士や建築士などの専門家に定期的に相談し、管理会社に依存しすぎない意思決定を行うことも有効です。特に長期修繕計画や建替え問題については、第三者の視点を入れることで、より適切な判断ができます。
(4) 若い世代を管理組合に巻き込む
管理組合の運営を高齢者だけに任せるのではなく、若い世代にも関与してもらうことが重要です。そのためには、オンライン会議の導入や、スマホで手軽に情報共有できるシステムを活用するなど、若い世代が参加しやすい環境を整える必要があります。
4. まとめ：これからの管理組合は「主体性」が求められる
今後、マンションの管理組合は、これまでのように管理会社に頼りきりでは立ち行かなくなります。高齢化、建替え問題、管理会社の質の低下など、さまざまな課題が待ち受ける中で、管理組合が主体性を持ち、自立した運営を行うことが不可欠です。
そのためには、管理会社との適切な関係を築きつつ、相見積もりや専門家の活用、若い世代の参画など、具体的な対策を講じる必要があります。今こそ、管理組合の在り方を見直し、未来に向けて準備を始める時期ではないでしょうか。
管理組合の未来は、住民自身の手にかかっています。今こそ、主体的な運営を目指して、一歩踏み出しましょう。
あなたの所有されている区分所有マンションの管理組合・管理会社は大丈夫でしょうか。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。