「家賃が跳ね上がる街」の熱と影──特区民泊バブルの裏側で、誰がどんな仕掛けを動かしているのか

何かがおかしい！大阪！

先週、全国紙の若手記者が私のオフィスを訪れ、外国人オーナーが物件を買い占めて家賃が急騰しているという〝お決まりのストーリー〟についてヒアリングを始めたが、取材が進むにつれて彼の眉間には深いしわが刻まれ、メモ帳に走るペンのスピードがみるみる落ちていくのが分かった──彼は「黒幕は外国人だけ」という単純な構図が実態を説明し切れないことを、現場の声とデータの両面から突きつけられたからだ。円安に背中を押された海外資本が都心や湾岸エリアのマンションを“ドル建て半額セール”の感覚で次々と取得し、国家戦略特区という抜け道を通じて住宅をホテル水準の短期滞在施設へ転用し、その売り上げで高い賃料を正当化するのは確かに大きなトレンドだが、実はそれと並行して、国内の一部不動産会社が「外国人相場」という魔法の言葉を盾に転貸マージンを上乗せし、オーナーにも入居希望者にも“相場はもっと上”と吹き込んで吊り上げを加速させているという、もう一枚のレイヤーが存在する。たとえば湾岸某所のワンルーム賃料は昨年比二一％アップという衝撃的な数字を叩き出したが、民泊用に用途変更された住戸は全体のわずか一五％しかなく、残る値上げ分は強気査定と煽り文句が連鎖反応を起こした結果だという分析を示すと、記者の目は完全に驚きへと切り替わった。

現場では、仲介会社が「大阪万博を控え来春にはさらに上がる」「インバウンドが戻りホテル並み料金でも空室は出ない」といった未来予測をオーナーへ耳打ちし、オーナーはその高値で募集をかけ、次に物件を探す人々は“高騰した賃料”を当然視する──そうやってスプレッドシートの計算式ではなく、人の心理と言葉の相互作用が価格を吊り上げる構図が日常的に繰り返されている。だが、この値上げ競争を支えているのは曖昧な情報の非対称性であり、宅建業法でも旅館業法でも管轄しきれない“長期賃貸と短期宿泊の狭間”という規制の空白である。

対策として私たちが提案するのは、まずオーナーと入居者が契約書の中に民泊転用禁止や賃料改定根拠の事前開示といった具体的条項を盛り込み、値上げ通知が来たときには「周辺成約事例を提示してください」とエビデンスを求め、さらに必ずセカンドオピニオンを取り、二年更新時には賃料据え置き特約を交渉材料にするという、ごくシンプルだが効果的なステップを踏むことだ。そして行政側には、短期・長期を跨ぐ転貸スキームの情報を一元管理するプラットフォームの整備と、賃料改定履歴のオープンデータ化を早急に進めてもらわなければ、市場の不透明さは解消されないだろう。

「家賃は上がるものだから仕方がない」と諦めるのではなく、「誰がどのロジックでいくら上げたのか」を問い、数字とプロセスを透明にする意識を持つことでしか、私たちは“熱狂の裏側”に潜む不条理を是正できない。外国人資本、国内業者、行政の縦割り――この三者の利害が織りなす値上げスパイラルを解体する鍵は、いち早くデータを共有し、声を上げ、取引の現場で小さくても確かなアクションを取り続ける市民一人ひとりの手の中にある。あなたがこのブログを読み終えた今この瞬間から、家賃交渉のメール一本、SNSでの情報シェア一件、あるいは行政相談窓口への通報一通でさえ、バブルの熱を冷ます有力な一手になるかもしれないのだ。

吉村知事が7月22日に発表した「特区民泊の新規申請一時停止」提案は、現状を踏まえた合理的かつ必要性の高い判断であると評価できます。制度導入当初は、インバウンド需要に応えるために民泊を促進し、宿泊施設不足を補うという明確な目的がありました。しかし、その後の状況変化は著しく、ホテルや旅館の供給は十分に拡大し、特区民泊の存在意義は相対的に低下しました。それにもかかわらず、大阪市内には全国の95％に当たる約6,300件の特区民泊が集中し、周辺住民との摩擦や管理不備によるトラブルが頻発しています。騒音やゴミ問題、治安の悪化といった問題は、地域コミュニティの安定に直結する深刻な課題であり、これを軽視することは地方自治の本旨に反します。

さらに注目すべきは、安全保障上の懸念です。吉村知事が指摘した通り、一部では外国資本による不動産の集中所有や、特区民泊を利用した経営・管理ビザ取得の事例が確認されており、本来の制度目的から逸脱した利用が進んでいる可能性があります。こうした現象は、国益や治安の観点から看過できず、国家レベルでの制度再設計が求められる段階にあるといえるでしょう。したがって、現時点で一時停止という「ブレーキ」をかける判断は、地域住民の安心と国家の安全保障双方を守るために不可欠であり、拙速な継続よりもはるかに合理的です。

しかし、この措置は単なる停止で終わってはなりません。今後の課題は、制度の存在意義と地域社会への影響を丁寧に検証し、段階的な改善策を導入することにあります。例えば、運営者の資格要件の厳格化、管理体制の義務付け、事業規模やエリアに応じた上限規制など、制度の再構築が不可欠です。同時に、住民意見の反映や透明性の確保を重視し、自治体と府、さらには国が連携して包括的な見直しを進める必要があります。

結論として、特区民泊の新規申請一時停止は「制度の終焉」ではなく、「制度再設計のスタートライン」であるべきです。観光振興と地域共生、そして安全保障という複数の視点を調和させる新たなモデルの構築こそ、今後の政策課題です。この一歩を機に、より持続可能で公平な観光政策へと舵を切ることが求められています。

特区民泊の急な一時停止は、既に投資や事業計画を進めていた事業者にとって大きな打撃となり、外国人・日本人を問わず、経済的損失や信頼低下を招く可能性があります。政策変更に伴う影響を最小限にするためには、経過措置や補償策、既存事業の適正化のための猶予期間を設けることが不可欠です。政府や自治体は「安全・治安対策」と「投資保護」の両立を図り、関係者が一方的に不利益を被らないよう配慮する責任があります。公平性と透明性を確保した制度移行こそが、長期的な信頼と地域共生への第一歩となります。

-⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。