区分所有マンション大規模修繕の“談合問題”とは？

2025年3月、公正取引委員会がマンション大規模修繕に関わる業者20社以上に立ち入り検査を行い、業界内で大きな波紋が広がっています。

特に首都圏を中心に「談合」の疑いが強まっており、全国のマンション管理組合・オーナーにも無関係ではない問題です。

本記事では、公取委の動きをきっかけに、大規模修繕の“見えないリスク”と、オーナーが取るべき対策について、わかりやすく解説します。

2025年3月、公正取引委員会はマンションの大規模修繕工事に関して、特定の業者間で談合が行われていた疑いで複数の企業に立ち入り検査を実施しました。

この調査は、首都圏を中心に20社以上が対象となり、4月には全国規模へと拡大しました。

特に、修繕工事の受注を巡って業者間で価格調整や受注順序の調整が行われていた可能性が高いと報じられています。

この問題は、単なる不正取引に留まらず、オーナーの大切な“修繕積立金”が不当に使われていた可能性があるという点で、多くの方にとって無関心ではいられないニュースです。

今回の談合問題では、次のような手口が指摘されています。

●一見すると複数社の見積りがあるが、実際は事前に業者間で価格や受注業者が決められている

●管理会社や設計コンサルが実質的に特定業者と癒着して価格誘導している

●住民には相見積もりの体裁だけを整え、実際の価格競争が行われていない

特に、設計・監理会社が特定の施工業者と組んで不透明な工事が行われるケースも報告されており、工事の質や価格の適正さが大きく損なわれています。

マンションの管理組合やオーナーは、日常的に工事の適正価格や工事内容について深く把握するのは難しいのが現実です。

総会でも、参加者が少なく委任状による議決が大半を占める管理組合も多く、修繕積立金の使い道が十分に議論されていない実態もあります。

このままでは、将来的に積立金不足に陥ったり、資産価値の低下を招く恐れもあります。

今こそ、オーナー自身が積極的に修繕計画や業者選定のプロセスに関心を持つことが重要です。

① 第三者を交えた“公平な業者選び”を意識する

工事を頼むときは、専門家や第三者のアドバイスを受けるのがおすすめです。

管理会社任せにせず、「外部の詳しい人に意見を聞く」「工事の内容や値段が妥当か確認する」など、より公正な業者選びを意識しましょう。

② 必ず複数の業者から見積りを取る

見積りは1社だけでなく、必ず複数社から取りましょう。

ただ金額だけを見るのではなく、「何をどこまで直すのか」「工事の内容が細かく書かれているか」をしっかりチェックすることが大切です。

③ 理事会の議事録や資料はみんなで共有

修繕について話し合った内容や決定したことは、理事会のメンバーだけでなく、全オーナーが見られるようにしましょう。

情報をオープンにすることで、怪しい取引を防ぎやすくなります。

区分所有者一人一人が理事会の活動に興味を持つ事が大切です。

④ 一度に大きな修繕だけでなく“こまめな修繕”も選択肢

10年～15年に一度の大規模修繕だけでなく、数年ごとに小さな修繕をこまめに行う方法もあります。

この方が一度に多額の費用を払わずに済みますし、工事の内容もその都度チェックしやすくなります。

⑤ 管理組合の役員も最低限の知識を持とう

役員になるとき、特別な資格は必要ありませんが、最低限「修繕ってどんなことをするのか」「どんなお金が動くのか」を知っておくと、怪しい動きにも気付きやすくなります。

セミナーや勉強会を利用するのもおすすめです。

中規模修繕は、費用を平準化し、工事の透明性を高める手段として注目されています。

一括発注ではなく、小分けに発注することで価格交渉の幅も広がり、業者の質も選別しやすくなります。

当社は分譲マンション全体の管理を専門としているわけではありませんが、取引の現場では、管理が形骸化している管理組合の実態も目にします。

特に委任状に頼り切った総会運営では、こうした談合リスクが見過ごされがちです。

そうした現場のリアルを知るからこそ、外部専門家の活用や情報公開の重要性を強く感じています。

理事会・総会が機能しないマンションでは、悪質業者が入り込みやすくなります。

最低限のチェック体制を整えるには、

◎年1回の「修繕進捗報告会」

◎外部専門家による中立的アドバイスの導入

◎理事会資料の全オーナーへのオンライン配信

といった仕組み化が効果的です。

公取委の談合調査は、大規模修繕のあり方を見直す大きな転換点になるかもしれません。

資産価値を守るためには、管理組合任せにせず、オーナー自身も意識を高めることが不可欠です。

少しでも「管理が不安」「業者の選定がよく分からない」と感じたら、情報収集から始めましょう。

必要に応じて、信頼できる外部専門家の力を借りるのも一つの選択肢です。

私たちワンダーランドとしても、売却・購入時のサポートに加え、こうした資産保全の情報提供にも引き続き努めてまいります。

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