築年数で税が変わる？大阪市が検討する“外資系の空き家対策”とは

2025年7月、大阪市が新たに検討している政策に注目が集まっています。

対象となるのは、市内に数多く存在する「外資系による高級住宅の空き家化問題」です。

ここで言う“高級住宅”とは、いわゆる一戸建てよりも、むしろ都心部に林立するタワーマンションなどの高額な区分所有物件を指すと考えられます。

これらは海外の富裕層や投資家によって購入され、実際には居住されていない状態で長期間放置されているケースも多く見られます。

こうした実態を踏まえ、大阪市が検討しているのは、“築年数が浅いのに空き家になっている物件に対する税負担強化”という新たな仕組みです。

近年、大阪市内の都心部では、海外資本による高級マンションの購入が増加しています。

その一部は「投資目的」や「ビザ取得目的」で保有され、実際には居住されていないケースも少なくありません。

こうした物件は築年数が浅く、設備も最新で魅力的なはずですが、実際には人が住まず、長期間放置されている状態にあります。

結果的に地域社会との接点が薄れ、「空き家」としての存在感を強めているのです。

報道によれば、大阪市は「築10年以内で空き家状態が継続している住宅」に対して、これまで適用されていた固定資産税の軽減措置を外し、税負担を重くする方向で検討しています。

住宅用地は、原則として土地の固定資産税が最大1/6に軽減される制度がありますが、これが適用されなくなれば、オーナーの保有コストは大きく上昇します。

この仕組みの目的は、空き家を放置せず、何らかの形で活用してもらうこと。

使われない住宅が街の景観や防犯、地域活力に悪影響を及ぼすといった現実に対処する狙いがあります。

このような空き家の増加は、区分所有マンションに住んでいる人たちにとっても他人事ではありません。

たとえば、居住実態のない外国人オーナーが管理費や修繕積立金を長期にわたって滞納していると、管理組合全体の運営に深刻な支障が出ます。

●予定していた修繕工事が遅れる

●他の住民の負担が増える

●管理不全状態に陥り、建物全体の資産価値が下がる

こうした“誰も住まないけれども所有だけされている部屋”がマンション内に増えると、住環境の悪化にもつながりかねません。

また、連絡がつかない海外オーナーも多く、管理組合側で対応が難しいケースもあります。

今後の制度改正によって、こうした問題の是正にもつながることが期待されます。

不動産を所有する立場として、以下の点に注意しておく必要があります。

◎長期間利用していない物件がある場合、管理状況を見直す

◎貸し出しやサブリースなど、活用方法を検討する

◎外国人投資家向けに物件を売却する際、管理費等の滞納リスクも事前に説明・契約で整理しておく

◎賃貸や売却が難しい物件は、将来的な相続・固定資産税負担も踏まえて戦略的に対応する

大阪市の今回の方針は、外国人や外資を排除するという意図ではなく、あくまで「まちの健全な運営」を目的とした都市政策の一環です。

誰も住まない住宅が増えれば、防犯面・衛生面・地域の活力に影響し、結果的に自分たちの暮らしにも跳ね返ってきます。

「使わないけど、持っている」ことが資産形成の手段だった時代から、「使っていなければ課税される」時代への移行が進んでいます。

所有する不動産の状態や活用方針について、今一度見直すタイミングかもしれません。

空き家対策は、まちを守り、資産を守るための第一歩です。

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