2025年09月13日

ブログ

大阪の新築マンション市場、いま何が起きているのか？

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

2025年上半期、大阪の新築マンション市場に変化が見られています。

近畿圏全体で見ても、新築マンションの平均価格が前年比で11.3%下落したというデータが出ており、これまで右肩上がりだった価格の動きに一つの区切りがついたようにも見えます。

この背景には、様々な要因が絡んでいます。

急速な都市開発や万博に向けて進められた一時的な需要増の反動、そして建設コストの高騰など、複合的な事情が影響していると考えられます。

1. 投資用が市場を動かす、平均価格を押し下げた要因
2. 2024年の反動調整か、それとも相場の再評価か？
3. 都心部は依然として高級ゾーン
4. どう考える？
5. いま、大阪のマンション市場は“整理と転換”の時期

1. 投資用が市場を動かす、平均価格を押し下げた要因

価格下落の主な要因として、最近は投資用マンションの供給と取引が非常に活発になっていることが挙げられます。

ファミリー向けの広い間取りのマンションよりも、単身者や投資家を対象にしたコンパクトな物件が数多く市場に出回り、取引も進んでいます。

これらの物件は、平均で3,000万円前後と比較的手の届きやすい価格帯で販売されており、全体の平均価格を押し下げる結果となっています。

購入層のニーズの変化や、資産運用先としての不動産への注目が、こうした動きを加速させているといえるでしょう。

2. 2024年の反動調整か、それとも相場の再評価か？

2024年の新築マンション市場は、大阪でも急激な価格上昇が見られた年でした。

万博関連の開発や期待感、さらに円安や建設資材の高騰なども重なり、一部の物件では“高すぎる”という声も出ていました。

2025年の価格下落は、その過熱感に対する“調整”と見ることもできるでしょう。

つまり、価格が下がったとはいえ、まだまだ過去数年の水準と比較すれば高値圏にあるということです。

市場は一時的な熱を冷ましながら、より実態に即した価格帯へと落ち着きを見せ始めたのかもしれません。

3. 都心部は依然として高級ゾーン

平均価格が下がったとはいえ、大阪市の中心部である北区や西区などでは、依然として非常に高い水準が保たれています。

特に北区の梅田周辺や、西区の堀江・京町堀といった人気エリアでは、億単位の価格がつく“億ション”と呼ばれる高級マンションも珍しくありません。

これらのエリアでは、交通の利便性やブランド力、生活環境の整備などが評価され、資産価値としても安定していることから、高価格帯の物件にも一定の需要があります。

そのため、都心部では価格がほとんど下がっていない、もしくは依然として上昇傾向にあるという実感を持つ方も多いでしょう。

4. どう考える？

このような市場の動きを踏まえると、不動産を所有している方にとっては、今が「売却のタイミング」と捉えることもできそうです。

とくに、都心部の物件や状態の良い築浅のマンションであれば、依然として高い評価を受けやすいでしょう。

一方で、購入を検討している方にとっても、価格が調整されたことでチャンスが広がっているとも言えます。

ファミリー向けの広い間取りの新築マンションでは、価格交渉の余地が出てきているケースもあり、冷静に比較・検討することで納得のいく選択ができるかもしれません。

もちろん、価格だけにとらわれず、立地や将来の資産価値、生活の利便性など、総合的に判断することが重要です。

5. いま、大阪のマンション市場は“整理と転換”の時期

2025年上半期の大阪マンション市場は、まさに“整理と転換”の時期を迎えていると言えるでしょう。

過熱していた市場が冷静さを取り戻し、実需と投資のバランスを見直す流れが見られます。

長年、大阪市内で不動産業に携わってきた私たちとしても、こうした変化は肌で感じています。

バブルの頃も、リーマンショックの頃も、そしてコロナ禍も経験しましたが、それぞれに特徴がありました。

今回の動きは、一時的な高騰のあとにじわじわと実需に寄せて調整されているような印象を受けています。

実際の売買現場では、エリアによってまったく違う動きをしていることも多く、数字だけでは見えてこないリアルな感覚も大切にしています。

とくに大阪市内の都心部では、マンション価格がかなり上がっており、現場にいる私たちでも「こんな価格、誰が買えるんやろう！？」と思ってしまうような物件もあります。

また、最近では吉村知事や横山市長が、特区民泊に関して規制強化を示唆する発言をされており、こうした行政の方針も今後の不動産価格に大きく影響を与える可能性があります。分譲マンションでは民泊がOKなところが少ないっですが、一般的な土地などでは事実、少し動が止まりかけてきています。

民泊目的で購入されていた物件が活用しにくくなれば、売却を検討する動きが出てくるかもしれませんし、民泊目的で購入された物件が使いづらくなると、売却を検討する動きが増えるかもしれません。（管理規約をよく読み購入してください。）

逆に、すでに民泊として活用されている物件（本当に少ないですが）については、一定のニーズが残る可能性はありますが、制度の変更や再申請の要否もあるため、今後の動きには注意が必要です。

「この物件、売るべき？」「今、買って大丈夫？」そんな疑問や不安がある方は、無理に動かなくても大丈夫です。

まずは情報を整理して、自分にとって何が一番大事なのかを一緒に考えていきましょう。

これからは、所有者の高齢などや大規模修繕の問題や外国の方が購入して、管理費・修繕積立金などの未納問題も増えてきます。国交省も昨年、標準管理契約を改定したり本年度は区分所有法を改定し、規模災害で被災したマンションの再生を円滑に進めるための特別措置法（被災マンション法）の内容が盛り込まれました。

もはや、宅建士だけの資格では区分所有建物の仲介も難しくなってくるのではないでしょうか。

何かあれば、いつでもお気軽にご相談ください。皆様の状況に合わせたアドバイスをさせていただきます。

その他不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、

ワンダーランド久保田にお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
　　　 https://www.720.co.jp/

・mail [email protected]
　　　　
・久保田　博　09078815050

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)

　Fax： 06-6643-3363
　Fax： 06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。