変わりゆく社会と不動産市場

新年のご挨拶

新年あけましておめでとうございます。
旧年中は大変お世話になり、誠にありがとうございました。

本年も、経済動向や社会情勢の変化を踏まえながら、不動産や暮らしに関わる情報を、できる限り分かりやすくお伝えしていきたいと考えております。
金利動向や物価、法制度の動きなど、不動産を取り巻く環境は引き続き大きく変化しており、冷静な判断がより一層求められる年になると思われます。

このブログが、皆さまにとって少しでも参考となり、考えるきっかけになれば幸いです。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

令和8年 元旦

最近、新聞やニュース番組を見ていると、不動産に関する話題が以前より増えたように感じます。

海外資本の流入、制度見直しの議論、住宅価格の上昇、賃貸需要の変化、人口構造の歪み──どれも別々のテーマのようですが、実際にはひとつの線でつながっています。

住まいは人の生活の基盤です。景気動向や政治の潮流は、そのまま住宅・土地に影響を及ぼします。

不動産の仕事に携わる中で、社会全体の変化が日常の業務のさりげない部分にまで波及していることを実感する機会が増えてきました。

ここ数年、日本の不動産には海外からの投資が一段と増えています。

背景には、

◎円安による“割安感”

◎海外との金利差

◎治安の良さ

◎日本の不動産市場が比較的安定しているという評価

◎東京・大阪など都市部の再開発期待

といった複数の要因があります。

不動産投資額は増加し、特に大都市圏では取引が活発になっています。

オフィスビル、ホテル、物流施設、さらには住宅用地に至るまで、海外マネーによる購入事例が増えたという記事を目にすることも珍しくありません。

結果として、全国の平均地価が30年以上ぶりに大きく上昇したという報道もあります。

こうした価格上昇は、売却を検討する人にとっては追い風ですが、その一方で地域の生活者には負担増として跳ね返ることもあります。

価格が上がるということは、それだけ“外からの力”が強まっているということでもあります。

その影響をプラスに捉えるか、慎重に見守るかは立場によって異なりますが、いずれにしても今の日本の不動産市場は、以前のような内需中心の姿とは少し違った様相を呈し始めています。

ニュースを追っていると、国会や行政の場で土地に関する制度の議論が増えてきました。

たとえば、

●一部地域での土地取得に関する届け出制度

●土地利用の透明化

●外国資本による取得状況の把握

●重要土地の調査制度

●特区民泊問題

●経営管理ビザ

などが取り上げられています。

日本では、これまで外国人でも土地を自由に取得できる状況が続いてきました。

経済の開放性という観点からは利点も多く、海外企業の進出や観光産業の発展を後押ししてきました。

しかし同時に、地域の土地が知らないうちに外部資本へ渡っていく構造に、不安を覚える人が増えたのも事実です。

とはいえ、この議論を単純に「規制強化」や「排除」と捉える必要はありません。

むしろ、住宅や土地が社会の中でどの位置にあるのかを、改めて見つめ直す時期に来ているということだと思います。

生活の基盤である土地の所有者がどこにいるのか、どのように利用されるのか──
こうしたテーマが社会全体の関心として扱われるのは、ごく自然な流れではないでしょうか。

現在、金利が上昇している一方で、本来であればインフレ局面では不動産価格は上がりやすいはずです。ところが東京では、分譲マンションの投げ売り（売り急ぎ）が起きるのではないか、という懸念があります。

背景として、昨年9月末以降、中国の方が保有する物件が売りに多く出ているという話も聞かれます。加えて、法規制の動きとして、いわゆる転売屋への規制も出てきかけています。

過去を振り返ると、たとえば1980年前後に行われた総量規制や国土法、超短期譲渡税のような制度が導入されると、不動産市況は急速に冷え込み、価格が下がってしまうことがあります。

このように、不動産価格は、経済動向だけでなく政治の動きにも反応しやすいため、今後は注意が必要だと思います。

賃貸住宅の現場では、ここ10年で入居者の背景が大きく変化しました。

外国籍の入居希望者が増え、高齢の単身者や働き方が変化した人たちなど、かつての“典型的な入居者像”に当てはまらないケースが増えています。

以前は“判断が難しい”とされていたケースでも、保証会社の仕組みや契約ルールが整備されたことで、今では比較的スムーズに契約へ進むことが多くなりました。

契約の安定性は、入居者の属性よりも「どのようにリスクに備えるか」によって左右されるからです。

これは、外国籍だからという話ではなく、年齢や職業などに関わらず起きていることです。

たとえば、高齢の単身者が増えていることは社会全体の変化であり、賃貸市場においても同じ波が押し寄せています。

賃貸需要は減っているというイメージを持たれることがありますが、実際には「住まい方が変化している」というほうが実態に近いと感じます。

今年に入り、政治の世界でも不動産に関連する話題が取り上げられる機会が増えました。

土地の安全保障、外国人取得の届け出制度、住宅価格の高騰、空き家対策、都市と地方の格差など、住まいに関わる議論が多方面で行われています。

これらの議論を通して感じるのは、不動産が「個人の資産」から「社会の基盤」へと扱われ方が変わりつつあるということです。

価格だけではなく、街の景観や地域の生活、将来的な土地利用の方向性などが注目されるようになり、政策の議論の中でも重みを持ち始めました。

土地や住宅は、人の生活が続く限り必要になるものです。

所有者がどこにいて、どのように利用されるのかは、その地域の将来の姿を左右します。

こうした問題に社会全体の関心が向き始めたことは、不動産に携わる立場として強く実感しています。

この変化を単純に「保護」や「排除」といった言葉で語るのは不適切で、むしろ私たちが日々の生活で当たり前に使っている土地や住宅が、社会全体にとってどれほど重要なのかが改めて意識されるようになってきた、と見るほうが自然ではないでしょうか。

不動産市場は、経済の動き・政治の変化・世界情勢・人口構造など、あらゆる要素の影響を受けます。

そのため、少しの変化でも時間が経つと大きな影響につながることがあります。

取引の活発化、賃貸の需要変化、制度の見直し、海外資本の拡大──
これらは一見するとバラバラのニュースに見えますが、すべてが「これから住まいがどう変わるか」を示すサインです。

住まいの問題は、投資や利回り、価格といった数字だけでは語れません。

そこで暮らす人の生活、地域の歴史、街の雰囲気、人の流れ──
こうした要素が積み重なって、不動産の価値が決まります。

社会の空気が変わりつつある今だからこそ、目先の数字にとらわれすぎず、長い目で物件や土地を見つめ直すことが大切だと感じています。

不動産は、経済や政治の動きに左右されながらも、最終的には「人が暮らす場所」という非常に生活に近い存在です。

社会が大きく動いている今、住まいを取り巻く環境も例外ではありません。

これからも変化は続くと思います。

しかしどんな時代でも、安心して暮らせる場所があり、その街の魅力が守られ、次の世代につながっていくことが何より大切だと感じています。

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