2026年01月23日

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【重要】古いマンション、相続で困っていませんか？「敷地売却制度」で賢く手放す出口戦略！

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

はじめに：その「相続マンション」、本当にあなたの資産ですか？
「親から都市部のマンションを相続したけれど、自分は住む予定がない…」「古いマンションで修繕積立金や管理費が高いのに、売却も賃貸も難しい…」

このようなお悩みを抱えているお客様は、近年非常に増えています。特に都市部に建つ築年数の古いマンションでは、建物の老朽化が進む一方で、区分所有者の中に相続によって物件を引き継いだものの、日々の管理や費用負担に頭を悩ませる「不在所有者」が増加しています。

しかし、ご安心ください。2026年、こうした「負動産化」しかねない都市部マンションの新たな「出口戦略」として、「マンション敷地売却制度」の活用が過去最多を記録しています。

今回は、この画期的な制度について、不動産のプロである私たちが分かりやすく解説し、お客様が賢い選択をするための一助となれば幸いです。

マンション敷地売却制度とは？
「固定資産税が高すぎる」という不満、これからは？
なぜ今、活用が加速しているのか？
お客様にとってのメリット：負担から解放され、新たな価値を得る
私たち不動産会社がサポートできること

マンション敷地売却制度とは？

この制度は、老朽化したマンションの建て替えが困難な場合に、区分所有者の多数決（通常、5分の4以上の賛成）で、建物を取り壊して「敷地（土地）」ごと第三者に売却することを可能にするものです。

簡単に言えば、「もうこの建物は古すぎるから、みんなで話し合って土地を売って、新しい街づくりに貢献しよう」という、マンション全体の再出発を促す制度と言えます。

「固定資産税が高すぎる」という不満、これからは？

このAI相続鑑定の導入は、私たち納税者にとって大きなメリットをもたらします。

1.評価の透明性向上: AIがどのようなデータを元に、どのようなロジックで評価額を算出したのか、そのプロセスがより明確になります。これにより、「なぜこの価格なのか」という疑問に対して、より納得感のある説明が期待できるようになります。

2.実勢価格への近づき: 個別要因が細かく評価に反映されることで、実際の市場価格に近い形で固定資産税額が算出されるようになります。不便な土地なのに高評価だったり、日当たりの良い好立地なのに低評価だったり、といった不均衡が是正される効果が期待できます。

3.不服申し立ての判断材料: もし依然として評価額に疑問がある場合でも、AIによる客観的なデータ分析結果を元に、より具体的な根拠を持って不服申し立てを行うことができるようになります。自治体側も、AIの分析結果を基に、より公平な再評価を行いやすくなります。

特に、相続によって受け継いだ不動産は、愛着がある一方で「売ることも貸すことも難しい」というケースも少なくありません。そうした「負動産」になりかねない物件に対して、これまでは画一的な高評価が課され、納税負担が重くのしかかることもありました。AI鑑定は、こうした個別の事情をより深く考慮し、真に「適正な税負担」へと導くための強力なツールとなり得るのです。

なぜ今、活用が加速しているのか？

2026年に入り、この敷地売却制度の活用が急増している背景には、いくつかの重要な理由があります。

1.相続問題の深刻化:

●所有者不明化の危機: 相続された古いマンションは、相続人が複数いたり、連絡が取れないケースも少なくありません。その結果、所有者が不明確になり、管理組合の運営や大規模修繕の意思決定が進まなくなる「所有者不明化」の危機に瀕していました。
●子世代の負担増: 都市部のマンションは、たとえ古くても土地の評価が高いため、相続税の負担も発生します。さらに、高額な修繕積立金の滞納問題など、住む予定のない子世代にとって大きな負担となっていました。

2.老朽化の限界:

●日本のマンションは、1970年代〜80年代に大量に建設されたものが多く、築40年を超える物件が急増しています。これらは、現在の耐震基準を満たしていなかったり、バリアフリーに対応していなかったりと、住環境としての限界を迎えています。
●大規模修繕では対応しきれない構造的な問題や、改修費用が高額になりすぎるケースも少なくありません。

3.都市再開発との連携:

都市部では、古くなったエリアを再開発して魅力的な街にする動きが活発です。敷地売却制度は、そうした再開発計画の一環として、古くなったマンションの敷地を新しい商業施設や住宅に生まれ変わらせるための重要な手段として注目されています。

お客様にとってのメリット：負担から解放され、新たな価値を得る

この制度を活用することで、お客様は以下のような大きなメリットを得ることができます。

●高額な修繕積立金負担からの解放: 今後も続く修繕費用の支払いや、将来必要になるであろう大規模修繕積立金の一括徴収といった負担から完全に解放されます。

●「負動産」からの脱却: 老朽化や管理の煩雑さで「負動産」化していた物件を、現金化して新たな資産に変えることができます。

●新たな価値の獲得: 敷地の売却代金は、原則として各区分所有者の持分割合に応じて分配されます。古くて価値が下がり続けていた物件が、敷地の価値として適正に評価され、まとまった現金を手にすることができます。これにより、新たな住まい探しや資産形成の資金として活用することも可能です。

●相続トラブルの解消: 複数の相続人で一つのマンションを共有している場合でも、敷地売却により現金化されることで、公平に分配しやすくなり、相続人間でのトラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。高額な修繕積立金負担からの解放: 今後も続く修繕費用の支払いや、将来必要になるであろう大規模修繕積立金の一括徴収といった負担から完全に解放されます。

私たち不動産会社がサポートできること

マンション敷地売却制度は、多数の区分所有者の合意形成が必要であり、法的な手続きも複雑です。だからこそ、不動産のプロフェッショナルである私たちがお手伝いできることがたくさんあります。

●制度のご説明とアドバイス: まずは、お客様のマンションがこの制度の対象となるか、どのようなメリット・デメリットがあるかを詳しくご説明します。

●区分所有者への合意形成サポート: 多数の区分所有者との話し合いや情報共有、総会の開催など、合意形成に向けたサポートを行います。

●最適な売却先のご提案: 売却先候補となるデベロッパーや再開発業者との交渉、適正な売却価格の評価などを実施します。

●手続きの代行: 複雑な法務局での手続きや、関連書類の作成などをサポートし、お客様の負担を最小限に抑えます。

「相続したマンション、どうしたらいいか分からない…」と悩むのはもう終わりです。私たちは、お客様の大切な資産が、都市再開発の波に乗って新たな価値を生み出すお手伝いをさせていただきます。

まずは、お気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせた最適な「出口戦略」を一緒に見つけましょう。

その他、不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田までお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。