【画期的】あなたの固定資産税、AIが公平に！相続不動産の評価が「もっと適正」になる未来

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

導入：あなたの家の「価値」は、本当に公平に評価されていますか？
「相続した実家の固定資産税、なんだか高い気がするけど、これって本当に妥当なの？」「隣の家と比べて、うちの土地の評価額が妙に高いのはなぜだろう？」

多くの不動産所有者、特に相続によって土地や建物を引き継いだ方々が抱える、こうした疑問。これまで、固定資産税の評価は「画一的」と言われることが少なくありませんでした。広さや形状、路線価（道路に面した土地の価格）といった基本的な情報に基づいて計算されるため、個別の事情、例えば「日当たりが悪い」「近くに騒音源がある」「急な傾斜地で使いにくい」といった要素が十分に反映されないことが課題だったのです。

しかし、2026年現在、この「固定資産税評価の常識」が大きく変わろうとしています。全国の自治体で導入が進む「AI相続鑑定」によって、あなたの不動産が、より「実勢価格に近い、納得感のある評価」を受けられる時代が訪れようとしているのです。

AI相続鑑定とは？「画一的評価」からの脱却
「固定資産税が高すぎる」という不満、これからは？
全国の自治体で進むAI導入の動き
まとめ：AIが拓く、スマートで公平な固定資産税評価の未来

AI相続鑑定とは？「画一的評価」からの脱却

AI相続鑑定」とは、その名の通り、人工知能（AI）を活用して不動産の固定資産税評価を行う仕組みです。これまでの評価が、主に人間の手による現地調査と、定められた「評価基準」に基づいて行われていたのに対し、AIは膨大なデータを元に、個別の不動産が持つ多様な特徴を精密に分析します。

具体的には、以下のような情報をAIが解析・学習します。

1.地形・立地情報: 航空写真や地理情報システム（GIS）データから、土地の傾斜、高低差、日当たりの良さ（建物による日影の影響も考慮）、隣接地の状況などを詳細に分析します。

2.周辺環境情報: 騒音計のデータ、交通量、近隣の商業施設や公園の有無、嫌悪施設（工場、廃棄物処理場など）からの距離を自動的に認識し、評価に反映させます。

3.災害リスク情報: ハザードマップと連携し、洪水、土砂災害、液状化などのリスク度合いを数値化し、評価に織り込みます。

4.過去の売買事例: その地域における実際の売買価格のデータと照らし合わせ、評価額が場の実態と大きく乖離していないかを検証します。

これまでの評価方法では、こうした個別具体的な要素を一つ一つ手作業で考慮することは、自治体の人的・時間的リソースの限界から困難でした。しかし、AIはこれらの情報を瞬時に、かつ客観的に分析し、より多角的で公平な評価額を算出することを可能にします。

「固定資産税が高すぎる」という不満、これからは？

このAI相続鑑定の導入は、私たち納税者にとって大きなメリットがあります。

1.評価の透明性向上: AIがどのようなデータを元に、どのようなロジックで評価額を算出したのか、そのプロセスがより明確になります。これにより、「なぜこの価格なのか」という疑問に対して、より納得感のある説明が期待できるようになります。

2.実勢価格への近づき: 個別要因が細かく評価に反映されることで、実際の市場価格に近い形で固定資産税額が算出されるようになります。不便な土地なのに高評価だったり、日当たりの良い好立地なのに低評価だったり、といった不均衡が是正される効果が期待できます。

3.不服申し立ての判断材料: もし依然として評価額に疑問がある場合でも、AIによる客観的なデータ分析結果を元に、より具体的な根拠を持って不服申し立てを行うことができるようになります。自治体側も、AIの分析結果を基に、より公平な再評価を行いやすくなります。

特に、相続によって受け継いだ不動産は、愛着がある一方で「売ることも貸すことも難しい」というケースも少なくありません。そうした「負動産」になりかねない物件に対して、これまでは画一的な高評価が課され、納税負担が重くのしかかることもありました。AI鑑定は、こうした個別の事情をより深く考慮し、真に「適正な税負担」へと導くための強力なツールとなり得るのです。

全国の自治体で進むAI導入の動き

AI相続鑑定の導入は、一部の先進的な自治体から始まり、その有効性が実証されるにつれて、全国へと広がりを見せています。データ分析技術の進化と、法制度の整備が並行して進むことで、2026年中にはさらに多くの地域で、この新しい評価システムが導入される見込みです。

これは、固定資産税の公平性を高めるだけでなく、自治体側の業務効率化にも大きく貢献します。これまで人手に頼っていた膨大な評価作業をAIが肩代わりすることで、職員はより複雑な案件や住民サービスに注力できるようになるでしょう。

まとめ：AIが拓く、スマートで公平な固定資産税評価の未来

「AI相続鑑定」は、単なる最新テクノロジーの導入に留まりません。それは、長年課題とされてきた固定資産税評価の「不透明さ」や「不公平感」を解消し、納税者と自治体双方にとって、より信頼性の高い関係を築くための大きな一歩です。

相続した大切な不動産の価値が、AIの客観的な目によって正確に見極められ、納得のいく形で税負担が決まる未来。あなたの固定資産税に関する不安や疑問も、この新しいシステムによって大きく軽減されることでしょう。

ぜひ、ご自身の不動産がどのような評価を受けるのか、地域の自治体の最新情報をチェックしてみてください。AIが拓く、スマートで公平な未来の相続は、もうすぐそこまで来ています

その他、不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田までお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。