【2026年4月施行】改正区分所有法「決められないマンション」の終焉。無関心な隣人があなたの資産を壊す前に。

こんにちは。浪速区の不動産・相続のパートナー、ワンダーランドの久保田です。

いよいよ、あと数日でカレンダーが4月に切り替わります。この2026年4月1日、日本のマンションの歴史において「劇的な転換点」となる法律が施行されます。それが「改正区分所有法」です。

一言で言えば、「動かない隣人のせいで、自分の資産が腐っていくのを指をくわえて見ているしかなかった時代」が、ついに終わります。

しかし、これは手放しで喜べる話ではありません。この法改正は、オーナー様にとって「再生へのラストチャンス」であると同時に、一歩間違えれば「自分の知らない間に、莫大な負担が決まってしまう」という諸刃の剣でもあるからです。

本日は、浪速区に多い築古マンションや投資用物件のオーナー様に向けて、この法改正の本質と、今すぐ取るべき行動についてお話しします。

1. 「無関心層」は、もはや決議の母数に入らない
2. 「所在不明者」も、裁判所の認可で除外可能に
3. なぜ今、この法改正が「劇薬」なのか
4. 浪速区のオーナー様へ、今すぐお伝えしたいこと
AIにはできない「人情の合意形成」を

1. 「無関心層」は、もはや決議の母数に入らない

これまでのマンション管理における最大の壁は、「連絡が取れない」「総会に来ない」「委任状も出さない」という、いわゆる無関心な所有者の存在でした。

大規模修繕や管理規約の変更といった重要な意思決定（特別決議）には、全区分所有者の「4分の3以上」の賛成が必要でした。ここで厄介だったのが、「欠席や無回答は、すべて反対票としてカウントされる」という仕組みです。

浪速区でも、相続で持ち主が変わって連絡が取れなくなったり、投資目的で買ったきり所在不明になったりしている住戸が増えています。その結果、必要な修繕が1票、2票足りずに否決され、外壁が剥がれ落ち、雨漏りが放置される……そんな「スラム化の入り口」に立たされたマンションを、私はいくつも見てきました。

しかし、2026年4月1日からは変わります。

改正法では、総会を欠席し、かつ委任状も出さないような「意思表示をしない人」を、決議の母数（分母）から除外できるようになります。

つまり、「実際に総会に出席した人（委任状提出者含む）の多数決」で、マンションの運命を決められるようになるのです。これは、意欲のあるオーナー様だけで、建物の未来を切り拓けるようになるという、画期的な変化です。

2. 「所在不明者」も、裁判所の認可で除外可能に

さらに深刻な「所在不明」の問題にもメスが入りました。登記簿上の住所に手紙を送っても戻ってくる、親族も行方を知らない。そんな「幽霊所有者」がいる場合、これまでは建て替えや売却はほぼ不可能でした。

今回の改正では、裁判所の認可を得ることで、こうした所在不明者を決議の母数から法的に除外できる制度が整いました。「一部の不明者のせいで、建物全体が死んでいく」という不条理が、ついに解消されるのです。

3. なぜ今、この法改正が「劇薬」なのか

ここまで聞くと「良いことばかりじゃないか」と思われるかもしれません。しかし、不動産実務の現場にいる私から見ると、これは非常にスリリングな状況です。

今、管理業界では「管理会社の大撤退時代」が始まっています。人件費の高騰や、老朽化マンションのトラブル対応の負担増により、管理会社が「採算の合わない築古マンション」との契約を一方的に解約するケースが激増しているのです。

特に浪速区のようなエリアにある築古マンションは、ターゲットになりやすい。もし管理会社に逃げられ、さらに今回の法改正によって「出席者だけの多数決」で物事が決まるようになると、どうなるか。

もしあなたが「仕事が忙しいから」「自分は住んでいないから」と総会を欠席し続けていたら、あなたの知らないところで、一部の居住者だけで「多額の一時金の徴収」や「管理規約の大幅な改変」が決まってしまう可能性があるのです。

「無関心」でいることの代償が、4月からは「5万円の罰金（登記義務化）」だけでなく、「自分の資産のコントロール権を失う」という、より深刻な形で跳ね返ってくることになります。

4. 浪速区のオーナー様へ、今すぐお伝えしたいこと

築50年を超える分譲マンションが浪速区・西区・中央区など大阪にも多くあります。
そのような分譲マンションのオーナー様、どうか今すぐ、お手元の「管理組合からの案内」を確認してください。

・4月以降の総会に向けたアナウンスはありませんか？
・管理規約の見直しについての議論が始まっていませんか？
・修繕積立金の大幅な値上げが検討されていませんか？

今回の法改正は、「自分の資産は、自分の意思で守る」という当たり前のことを、法律が強制的に突きつけてきたものです。

AIにはできない「人情の合意形成」を

国税庁のAIはあなたの通帳をチェックし、GIS（地理情報システム）は空き家を把握します。そして法律は、無関心なあなたを置き去りにして決議を進めます。

デジタルな監視と、ドライな法律。その冷たい波からオーナー様を守るのが、私たちワンダーランドの役目です。

「総会に出たいけれど、何を聞けばいいか分からない」「自分のマンションの管理状態が、他と比べてどうなのか知りたい」「建て替えの話が出ているけれど、騙されていないか不安だ」

そんな時は、迷わずワンダーランドにご連絡ください。私たちは、数字や条文の裏側にある、皆様の「想い」や「この街での暮らし」を一番に考えます。

2026年4月1日。
新しい時代に取り残されるのではなく、新しい武器を手に入れて、大切な資産を次世代へ繋いでいきましょう。

ワンダーランドは、浪速区のすべてのオーナー様の「一番身近な味方」であり続けます。

ワンダーランドではマンション管理の資格を持っている者もいます。気になる物件にお住まいの方は、お気軽にお電話ください。
その他、不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田までお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。