【後編】ローンが残っている家は売れない？～オーバーローンの対処法と売却前に確認すること～

前編では、ローンが残っていても売却できる理由と、「アンダーローン」「オーバーローン」という2つの状態の基本を整理しました。

 
今回は、オーバーローンになってしまった場合の具体的な対処法と、自分がどちらの状態かを確認する手順、そして売却時に忘れがちな諸費用についてお伝えします。

 

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【前編】ローンが残っている家は売れない？・アンダーローンとオーバーローンの基本を知っておこう

オーバーローンの場合でも、いくつかの対処法があります。
 

【自己資金で差額を補う】

差額が比較的小さく、手持ちの貯金で補填できる場合は、自己資金と売却代金を合わせてローンを完済する方法があります。

 
【住み替えローン（買い替えローン）を利用する】

新しい住宅を購入する場合に、旧ローンの残債と新しい住宅ローンをまとめて借り入れる方法です。

ただし金融機関の審査が必要で、月々の返済額が増えるリスクもあります。

 
【任意売却を検討する】

ローンの返済が困難な状況では、金融機関と交渉しながら市場価格で売却する「任意売却」という方法があります。

競売より高く売れる可能性があり、残債の扱いについても交渉できる場合があります。

ただし専門的な知識が必要なため、経験のある不動産会社に相談することが重要です。

 
【売却を延期する】

急ぎでない場合は、ローンの返済を続けながら残債が減るのを待ち、アンダーローンになってから売却する方法もあります。

ただし、建物は時間とともに価値が下がる傾向があるため、タイミングの見極めが必要です。

まずローン残高を確認します。

金融機関から届く残高証明書や返済計画書で確認できます。ネットバンキングで確認できる場合もあります。

 
次に、不動産会社に査定を依頼します。

今の物件がいくらで売れそうかの目安が分かります。

 
この2つの数字を比べるだけで、アンダーローンかオーバーローンかがおおよそ判断できます。

ただし、売却には諸費用もかかるため、その分も含めて計算することが大切です。

ローン残高と売却価格だけを比べても、実際に手元に残る金額とは異なります。売却時にはいくつかの費用がかかります。

 
主な費用として、不動産会社への仲介手数料（売却価格の約3パーセント+6万円が上限）、抵当権抹消のための司法書士費用、印紙税、引越し費用などがあります。

 
また、売却益が出た場合には「譲渡所得税」がかかることもあります。

ただし、マイホームの売却には一定の控除特例があります。

 
査定額からこれらの費用を差し引いた上で、ローンを完済できるかどうかを確認することが、売却計画の出発点になります。

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。

 
大切なのは、「売却代金でローンを完済できるか」を事前に確認することです。

アンダーローンであれば手続きはスムーズです。

オーバーローンでも、状況に応じた対処法があります。

 
「ローンが残っているから売れない」と諦める前に、まず現在のローン残高と物件の査定額を確認してみることが最初の一歩です。

 

「自分の場合はどうなるのか不安」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

 

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