【前編】ローンが残っている家は売れない？～アンダーローンとオーバーローンの基本を知っておこう～

「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売ることはできるの？」

 
こうした疑問を持つ方は少なくありません。

転勤・住み替え・相続・離婚・家計の見直し——家を売ろうと考えるきっかけは様々ですが、ローンが残っているとなかなか動き出せないという方もいます。

 
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることはできます。

ただし、条件があります。

今回は、ローンが残った家を売るときに知っておきたい基本的な仕組み

——特に「アンダーローン」と「オーバーローン」という2つの状態の違いを整理します。

住宅ローンが残っている家でも、売却すること自体は可能です。
 

ただし、売却の際には住宅ローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」を外す必要があります。

この抵当権が外れないと、買主に所有権をきれいに移転することができません。

 
多くのケースでは、売買の決済日に買主から受け取った売却代金を使ってローンを一括返済し、その場で抵当権を抹消するという流れで手続きが進みます。

つまり、売ることとローンを返すことを同日に行うことができます。

抵当権とは、住宅ローンを貸している金融機関が設定する権利です。

 
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関はこの抵当権を使って不動産を競売にかけ、貸したお金を回収することができます。
 

抵当権が設定されたままの物件は、

「もしローンの返済が滞ったら差し押さえられるかもしれない」

という状態です。

買主としては当然、そのような物件を買いたくありません。

そのため、売却の前提として抵当権の抹消が必要になります。

 
抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が条件です。

売却価格が住宅ローンの残債より多い状態を「アンダーローン」といいます。

 
例えば、ローン残高が1,500万円で物件が2,000万円で売れた場合、売却代金2,000万円のうち1,500万円でローンを完済し、残り500万円が手元に残ります。

 
アンダーローンであれば、売却の手続きはスムーズに進みます。

売却代金でローンを返済し、残った差額は次の住宅購入の頭金や生活の資金に充てることができます。

 
現在の不動産市場では価格が上昇傾向にあり、数年前に購入した物件がアンダーローンになっているケースも少なくありません。

まず査定を受けるなど、所有している物件がいくらくらいで売れるのかを知ることが大切です。

売却価格が住宅ローンの残債より少ない状態を「オーバーローン」といいます。

 
例えば、ローン残高が2,000万円なのに物件が1,500万円でしか売れない場合、差額の500万円を別途用意しなければ、ローンを完済できません。

完済できなければ抵当権が外せないため、通常の方法では売却できません。

 
オーバーローンになりやすいのは、購入から間もない時期（ローン残高がまだ多い時期）や、周辺の相場が大きく下落した場合などです。

オーバーローンでも売れる具体的な方法と、自分がアンダーローンかオーバーローンかを確認する手順、売却時にかかる諸費用について整理します。

 

▶ 後編はこちら

ローンが残っている家は売れない？・オーバーローンの対処法と売却前に確認すること

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