【後編】「セットバック」って何のこと？——価格・売買・大阪の住宅地の事情

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

前編では、「そもそもセットバックとは何なのか」「なぜ敷地の一部を後退させる必要があるのか」という基本的な仕組みについてお伝えしました。

後編となる今回は、もう一歩踏み込んで、

・セットバックが不動産の価格にどう影響するのか

・売却するとき・購入するときに、具体的にどんな点を確認したらよいのか

・大阪の住宅地でとくに気をつけたいポイント

についてまとめていきます。

◀ 前編をまだお読みでない方はこちら

【前編】「セットバック」って何のこと？～家を建て替えるときに初めて知ったという話をよく聞きます～

【前編の要点を簡単に振り返ります】

◎ 建物を建てる土地には「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがある(接道義務)

◎ 4m未満の古い道路は「42条2項道路(みなし道路)」として扱われる場合があり、建て替え時には道路中心から2mの位置まで敷地を後退させる義務がある(セットバック)

◎ セットバック部分は、自分の土地であっても建物を建てられず、敷地面積の計算からも除かれる

それでは、このルールが実際の売買や相続の場面でどう影響するのか、見ていきましょう。

１．不動産の価格にどう影響するか

セットバックが必要な土地は、そうでない土地に比べて評価が下がります。

理由はシンプルで、「使える面積が実質的に小さい」からです。

例えば、100㎡の土地で5㎡のセットバックが必要な場合、建物を建てられるのは95㎡ぶんの計算になります。その分、建てられる建物も小さくなります。

相続税の評価においても、セットバックが必要な部分は「70%の価値」として計算する方法があります(セットバックを必要とする部分については、セットバックしない場合の価格から一定割合を控除する)。

売買市場においても、2項道路に接した土地・建物は、同じエリアの4m以上道路に接した物件より価格が低くなる傾向があります。

ただし、すでにセットバックが完了している物件(過去の建て替えのときに後退が済んでいる場合)は、追加のセットバックが不要なため、価格への影響が小さくなることもあります。

２．売却するとき・買うときに知っておきたいこと

【売却するとき】

自分の物件が2項道路に接しているかどうかは、役所(建築指導課や道路管理課など)で確認できます。

不動産会社に依頼すれば調べてもらえることがほとんどです。

セットバックが必要かどうか、どの程度後退が必要かによって、買主の判断が変わります。

「重要事項説明書」にも必ず記載される項目のため、正確な情報を把握しておくことが大切です。

すでに建て替え時などにセットバックが済んでいる場合は「セットバック済み」として記載されます。

ただし、済んでいると思っていても不十分な場合もあるため、現地の確認は欠かせません。

【買うとき】

「土地面積が広い割に価格が安い」物件を見かけたとき、2項道路の影響でセットバックが必要なケースがあります。

見た目の広さだけで判断せず、実際に建物を建てられる面積を確認することが大切です。

３．大阪の住宅地と2項道路の関係

大阪市内や近郊の住宅地、特に昔ながらの住宅が密集しているエリアには、4m未満の路地や生活道路が今でも多く残っています。

東大阪市・八尾市・大阪市内の長屋が並ぶエリアなど、建物が密集した場所ほど2項道路に接した物件が多い傾向があります。

こうしたエリアの物件を売却・購入・相続で扱う場面では、接道している道路の種別を確認することが欠かせない一歩になります。

「うちは昔から道に面しているから大丈夫」と思っていても、その道が2項道路であれば、建て替えの際にセットバックが必要になります。

知らずに建て替え計画を立てると、想定より建物が小さくなるという事態が起きることがあります。

４．まとめ

前編・後編にわたってお伝えしてきた42条2項道路とセットバック

——難しそうな言葉ですが、要点は次の3つです。

◎ 幅が4m未満の古い道路に接した土地は「2項道路(みなし道路)」に指定されていることがある

◎ そうした土地で建て替えをするときは、道路中心から2mの位置まで敷地を後退(セットバック)しなければならない

◎ セットバック部分は自分の土地でも建物を建てられず、実際に使える面積が減るため、価格評価に影響する

売却・購入・相続のいずれの場面でも、接道している道路の種別を確認することは大切な第一歩です。

「自分の物件はどうなのか分からない」という方は、ぜひ一度確認してみることをお勧めします。

◀ 前編はこちら

「セットバック」って何のこと?家を建て替えるときに初めて知ったという話をよく聞きます【前編】

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