【後編】離婚するとき、家はどうなるのか～住宅ローンと名義変更の注意点～

ローンが残っている不動産を財産分与する前に、まず次の2点を確認します。
 

【ローンの残債】残高証明書や返済計画書で確認します。

【ローンの名義と形態】単独名義か、夫婦共同（連帯債務・ペアローン）か、連帯保証人がいるかを確認します。

 
これらを把握した上で、「売却して清算する」か「どちらかが住み続けるか」の判断を進めます。

不動産の査定額とローン残債を比較して、アンダーローンかオーバーローンかを確認することが最初のステップです。

どちらか一方が住み続ける場合、相手名義のローンを自分名義に変更する必要があります。

しかし、金融機関は名義変更を簡単には認めません。

 
一般的な対処法は「借り換え」です。住み続ける側が単独で新たに住宅ローンを組み直し、元のローンを完済する方法です。

ただし、借り換えには審査が必要で、収入・雇用状況によっては審査が通らないケースもあります。

 
相手名義のローンのまま住み続けることは、名義人（出ていく側）がローンを払い続ける義務を負い続けるためトラブルの原因になります。

できる限り名義を切り替えることが望ましいです。

ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚後もその責任は続きます。

 
例えば、夫がローンを返済できなくなった場合、連帯保証人の妻に請求が来ます。

離婚した後であっても、連帯保証人を外すには金融機関の承諾が必要です。

 
連帯保証人を外すためには、代わりの保証人を立てる、借り換えによって連帯保証のない新たなローンに切り替えるなどの方法があります。

いずれも金融機関との交渉が必要なため、早めに動くことが重要です。

ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却しても残債が残ります。

この場合の主な対処法は次のとおりです。

 
【自己資金で差額を補う】手持ち資金で残債を補填してローンを完済します。

【任意売却を検討する】金融機関と交渉しながらローン残債を下回る金額で売却する方法です。信用情報に影響が残る場合があるため、慎重な判断が必要です。

【そのまま住み続ける】売却せず、どちらかが住み続けながらローンを返済し続ける方法もあります。

 

いずれも複雑な判断が必要なため、不動産会社や弁護士への相談をお勧めします。

不動産の名義変更（所有権移転登記）は、財産分与の合意後に行います。一般的な流れは次のとおりです。

 
①財産分与の合意内容を離婚協議書・公正証書に明記する

②不動産の評価額を確認し、代償金の額を決める

③司法書士に所有権移転登記を依頼する

④登録免許税（不動産評価額×0.2%程度）が発生する

 

注意点として、財産分与による名義変更には贈与税はかかりません（原則）。

ただし、分与額が不当に多い場合や、財産分与を装った脱税とみなされる場合には課税されることがあるため、適正な価額での分与が重要です。

離婚時の不動産に関する取り決めは、必ず書面に残しておくことが重要です。

 
口頭での約束は、後から「言った言わない」のトラブルになりやすく、法的な効力もありません。

離婚協議書を作成し、できれば公証役場で公正証書にしておくことで、法的な拘束力を持たせることができます。

 

「あの家はどうするか、まだ話し合いができていない」という方、「ローンの問題が複雑でどこから手をつければいいか分からない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

▶前編「～離婚するとき、家はどうなるのか・住宅ローンと名義変更の注意点～」

はこちら→（https://720.co.jp/contents/3331）

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