不動産を売ったら税金がかかる？～譲渡所得税の基本と使える控除を整理する～

「家を売ったら税金がかかると聞いたけど、どのくらい？」
 

「3,000万円控除が使えると聞いたが、自分は対象になるのか？」

 
こうした疑問は、不動産の売却を検討している方から多く聞きます。

今回は、不動産を売ったときにかかる税金の基本と、使える控除の仕組みを整理します。

なお、税務については個別の状況によって異なるため、詳細は税理士へのご相談をお勧めします。

不動産を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。

これを「譲渡所得税」と呼びます。

 
注意したいのは、「売値が高かった」ことではなく「利益が出た」かどうかが課税の基準だという点です。

購入時より安く売れた場合（損が出た場合）は、原則として課税されません。

 
なお、売却益が出なくても、マイホームの3,000万円控除などの特例を使う場合は確定申告が必要です。

譲渡所得は次の計算式で算出します。

 
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

 
取得費とは、不動産を購入した際の価格（土地・建物の購入代金・仲介手数料・登記費用など）です。

建物部分は経年による減価償却を考慮して計算します。

 
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。

ただし実際の購入価格の方が高い場合は、資料を探して実額を使う方が有利になります。

 
譲渡費用とは、売却の際にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費用など）です。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。


◎ 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）

◎ 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

 
短期と長期では税率が約2倍異なります。

購入から5年以内の売却は税負担が大きくなるため、売却のタイミングを検討する上でも重要な要素です。

自分が住んでいた不動産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

所有期間の長短は問いません。

 
例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、3,000万円控除を使えば課税所得はゼロになります。

 

主な適用要件は次のとおりです。

◎ 自分が住んでいたマイホームの売却であること

◎ 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

◎ 売却相手が配偶者・親族など特別な関係の人でないこと

◎ 3年に一度しか適用できない（前年・前々年に同特例を使っていないこと）

 

この特例を使う場合でも、利益が出ていなくても確定申告が必要です。

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円控除を差し引いた後の残りの譲渡所得に対して、軽減された税率が適用されます。

 
◎ 課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分：約14.21%

◎ 課税長期譲渡所得6,000万円超の部分：約20.315%

 

この特例は3,000万円特別控除と重複して適用できます。

長期間住んでいたマイホームを売却する場合は、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。

相続によって取得した被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋・土地を売却した場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用できる特例があります。

 
主な要件は次のとおりです。

◎ 1981年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）

◎ 相続の時から売却まで、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと

◎ 相続日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

◎ 売却価格が1億円以下であること

 
注意点として、「古家付き土地として売る場合」と「解体して更地にしてから売る場合」では手続きが異なります。

更地で売る場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を締結する必要があります。

解体によって固定資産税の住宅用地特例も外れることも念頭に置いてください。

不動産を売却して損失が出た場合（売却価格が取得費＋譲渡費用を下回る場合）、原則として他の所得との損益通算はできません。

 
ただし、マイホームの売却で損失が出た場合に使える2つの特例があります。

「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」です。

いずれも一定の要件があり、給与所得などとの損益通算や最大3年間の繰越控除が可能になります。

 

どの特例が使えるかは個別の状況によって異なるため、売却前に税理士へ確認することをお勧めします。

不動産を売却して利益が出ると、所得税・住民税だけでなく、社会保険料にも影響が出る場合があります。

見落としがちなポイントなので、確認しておきましょう。

【影響を受けるのは「国民健康保険」「後期高齢者医療保険」の加入者】

会社員や公務員が加入する健康保険（協会けんぽ・組合健保）は、給与の標準報酬月額をもとに保険料が決まるため、不動産売却による影響は原則ありません。

一方、自営業者・年金生活者・フリーランスなど、国民健康保険に加入している方は注意が必要です。

国民健康保険料は前年の所得をもとに計算されるため、売却した翌年の保険料が大幅に上がる可能性があります。

また、75歳以上の方が加入する後期高齢者医療制度も同様に所得に基づいて保険料が決まるため、同じく影響を受けます。

【高齢者は医療費の自己負担割合が変わるリスクも】

高齢者の医療費の自己負担割合（1割・2割・3割）は、前年の所得によって決まります。

売却した翌年に所得が急増していると、それまで1割負担だった方が2割・3割負担になるケースがあります。

これは特に年金生活のオーナーが実家を売却した場合などに起きやすい問題です。

【3,000万円控除を使えば影響が出ないケースも多い】

マイホームの売却では3,000万円特別控除が使えることが多く、この控除によって課税譲渡所得がゼロになれば、保険料への影響も出ません。

売却益が3,000万円を超えるかどうかが、一つの目安になります。

なお、社会保険料への影響は個別の状況（加入している保険の種類・所得の状況・年齢など）によって大きく異なります。

詳細は税理士や社会保険労務士にご相談されることをお勧めします。

不動産を売ったときの税金は、状況によって大きく変わります。

 

◎ 売却益が出た場合、所有期間5年超か以下かで税率が変わる

◎ マイホームを売る場合、3,000万円控除で大幅に節税できることがある

◎ 相続した空き家を売る場合も、要件を満たせば3,000万円控除が使える

◎ 解体して更地にする場合は、売却の期限が短くなるため注意が必要

◎ 国民健康保険・後期高齢者医療の加入者は、売却翌年の保険料や医療費負担割合にも影響が出る場合がある 

「自分の場合はどれが使えるか分からない」という方は、不動産会社・税理士・司法書士と連携しながら確認することをお勧めします。

ぜひ一度ご相談ください。

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不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

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