「古家付き土地」として売るか、解体して更地にして売るか～判断のポイントと税金の注意点～

古い家が建っている土地を売ろうとするとき、「このまま家ごと売るべきか、解体してから売るべきか」という疑問が生じます。


「更地にした方が高く売れそう」という印象を持つ方も多いですが、必ずしもそうとは言い切れません。

費用・税金・売却の時間軸を総合的に考える必要があります。

今回はその判断のポイントを整理します。

【メリット】

解体費用がかからないため、手元のコストを抑えられます。

買主が「解体込みで買う」または「リノベーションして使う」という判断で購入するケースがあります。

また、建物がある間は固定資産税の住宅用地特例が適用され、税額が抑えられます。

3,000万円特別控除を使う場合も、建物付きであれば売却の猶予期間が3年と長くなります。

 

【デメリット】

古い建物の印象から、買主が見つかりにくいケースがあります。

内部の確認が難しく、買主が解体費用を含めて考えるため、値引き交渉が入りやすい面もあります。

【メリット】

土地の形状や広さが一目で分かり、新築を希望する買主に選ばれやすくなります。

古い建物のマイナスイメージがなくなり、内覧対応の手間も省けます。

 

【デメリット】

解体費用が発生します（100〜300万円程度が目安）。

解体後すぐに売れなかった場合、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

また、3,000万円控除を使う場合、更地にすると売却の期限が短くなります。

建物の解体費用は、構造・広さ・立地などによって変わります。一般的な目安は次のとおりです。

 
◎ 木造：坪単価3〜5万円程度（30坪の家で90〜150万円程度）

◎ 鉄骨造：坪単価5〜7万円程度

◎ 鉄筋コンクリート造：坪単価6〜8万円程度

 

なお、2025〜2026年にかけての建設費・人件費の高騰により、解体費用も上昇傾向にあります。

複数の業者から見積もりを取ることをお勧めします。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が本来の6分の1（小規模住宅用地の場合）に軽減されています。

 
建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。

毎年1月1日時点の状態が課税基準になるため、1月1日時点で更地になっていると、その年から軽減措置がなくなります。

 
解体するなら1月2日以降に行い、翌年1月1日までに売却が完了するようにスケジュールを組む——というのが税金面でのポイントです。

ただし、これはあくまで一般的な考え方で、個別の状況によって異なります。

マイホームを売却した場合に使える3,000万円特別控除の適用期限は、建物の有無によって異なります。

 
◎ 建物付きで売却する場合：住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで

◎ 更地にしてから売却する場合：上記の期限に加えて「家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結する」という要件が加わる

 
つまり、更地にしてから売却する場合は、取り壊しから1年以内に契約しなければ控除が使えなくなります。

売却活動に時間がかかりそうな場合は、建物付きのまま売り出す方が安全なケースもあります。

相続した空き家を売却する際に使える「空き家特例（3,000万円特別控除）」にも、更地に関する同様の期限があります。

 
空き家特例では、「建物付きで売る場合」か「更地にしてから売る場合」かで、条件の一部が異なります。

更地にする場合は「取り壊しから1年以内の売買契約」という要件が加わるため、時間的な余裕が少なくなります。

 
また、空き家特例の対象となるのは1981年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）です。

適用要件を事前に確認しておくことが重要です。

古家付きで売る方が向いているケース：買主がリノベーション・解体を自分で行うことを希望しているエリア、3,000万円控除の期限まで余裕がある場合、解体費用を手出ししたくない場合。

 
更地にして売る方が向いているケース：建売業者など新築を目的とした買主が多いエリア、建物の老朽化が激しく買主に悪印象を与える可能性がある場合、早期売却を目指す場合。

 

一概にどちらが正解とは言えません。

物件の状態・立地・エリアの需要・税金の状況を総合的に判断することが大切です。

「古い家があってどうすべきか分からない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

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