【前編】「セットバック」って何のこと？～家を建て替えるときに初めて知ったという話をよく聞きます～

「家を売ろうと思ったら、セットバックが必要と言われた」

「土地の評価額を聞いたら、思っていたより低かった。セットバックの影響だと説明されたけどよく分からなかった」

 
こうしたご相談を受けることがあります。

 
大阪の古い住宅地には、昔ながらの細い路地に面した家が今でも多く残っています。

そうした物件に関係することが多いのが、「42条2項道路」と「セットバック」というルールです。

 
難しそうな言葉ですが、仕組みを知ると「なるほど、そういうことか」と感じていただけると思います。
 

今回は2回に分けて、できるだけ分かりやすく整理してみたいと思います。

前編では、そもそも「セットバック」とは何なのか——基本的な仕組みの部分をお伝えします。

建物を建てるとき、その土地は「幅4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」というルールがあります。

これを「接道義務」といいます。

なぜ4m必要かというと、緊急車両(消防車・救急車)がスムーズに通れるようにするためです。

火災や救急の場面で、道が狭くて車が入れないという事態を防ぐための決まりです。

このルールは建築基準法に定められており、接道義務を満たさない土地には、原則として新しい建物を建てることができません。

建築基準法は昭和25年(1950年)に制定されました。

しかし、それより前から建物が建ち並んでいた地域には、4m未満の細い道路がたくさんありました。

「昔から家が建っているのに、急に建て替えられなくなるのはおかしい」という問題を解決するために設けられたのが、建築基準法第42条第2項の規定です。

この規定では、「昔から使われていた4m未満の道路でも、将来的に4mの幅員を確保することを条件に、建築基準法上の道路とみなす」と定めています。

これが「42条2項道路」または「みなし道路」と呼ばれるものです。

「2項道路」と略して呼ばれることもあります。

見た目は細い道なのに、法律上は「道路」として扱われています。

ただし、建て替えのときに「将来4mになるよう、敷地を後退させる義務がある」という条件がついています。

「セットバック」とは、道路を広げるために敷地の一部を後退させることです。

例えば、今の道路の幅が3mだとします。

4mにするためにはあと1m広げる必要があります。

道路の両側に家があれば、それぞれが0.5mずつ後退して、合計1m分の幅を確保する、というのが基本的な考え方です。

具体的には、「道路の中心線から2m後退した位置」が新しい敷地の境界線になります。

自分の土地を、道路との境界線からではなく、中心線から2mの位置を境界として建物を建てなければならない——これがセットバックです。

なお、道路の反対側が川や崖の場合は特別なルールがあり、1つの敷地だけで4mを確保しなければならないこともあります。

この場合、セットバック幅が大きくなるため、より慎重な確認が必要です。

ここが、多くの方が「えっ?」と感じる部分です。

セットバックで後退した部分は、法律上「道路」とみなされます。

所有権は元の持ち主のままであっても、その部分には建物を建てることはできません。

塀や門も建てられません。駐車場として使うこともできません。

つまり、「登記上は自分の土地だけど、建物を建てるための計算には含められない土地」が生じます。

建ぺい率(敷地面積に対して建物が占めてよい面積の割合)や容積率(敷地面積に対して建物の延床面積の割合)の計算も、セットバック部分を除いた面積で行います。

そのため、見た目の土地面積より、実際に建物を建てられる面積が小さくなります。

ここまでで、セットバックの基本的な仕組みをお伝えしました。要点を振り返ると、

◎ 建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがある

◎ 4m未満の古い道路でも、昔から使われているものは「2項道路(みなし道路)」として道路扱いされる場合がある

◎ 2項道路に接した土地で建て替えるときは、中心線から2mの位置まで敷地を後退(セットバック)しなければならない

◎ 後退した部分は、自分の土地であっても建物を建てられず、敷地面積の計算からも除かれる

 

ここまで読まれて、「じゃあ、実際に売買や相続のときにはどんな影響があるの?」と気になった方も多いかもしれません。

後編では、セットバックが不動産の価格にどう影響するのか、売却・購入・相続の場面で知っておきたい具体的なポイント、そして大阪の住宅地ならではの事情についてお伝えします。

 

▶ 後編はこちら

【後編】「セットバック」って何のこと?——価格・売買・大阪の住宅地の事情

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
　　　     https://www.720.co.jp/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●