有限会社ワンダーランド
2019年06月29日
ブログ
売買決済のお話!
大阪(関西)と東京(関東)との違い!
(司法書士の費用)東京では決済するときに、売主様に抵当権などの抹消や住所変更がない場合、費用がかかりません!
大阪では、決済の時に売主側にも司法書士の先生をたてたりします。その場合、司法書士の先生の費用がかかります。
抵当権を抹消する場合や売主様の住所が何度も変わっていたり、相続登記がおこなわれていなかった場合は当然費用は発生しますが、抵当権もなく何もなければ東京では費用が発生しません。(ビックリ)
でも、東京では当たりまのことみたいです。
不動産の取引では関西と関東では違うところが色々あります。
また、決済時におこなう、固定資産税・都市計画税の日割精算を計算する場合の起算日は、大阪が4月1日に対して東京では1月1日なんです。
難しく言うと、暦年計算と年度計算の二種類があります。
大阪では、市町村などの会計年度が4月1日からなのでこのように年度計算なったと言う場合と大阪は商人の街なので、4月1日に払込用紙が発送されるので、わざわざ1月1日を起算にせず送ってこられる4月1日を起算にしようと言うお話もあります。
東京では、日本の税法上、固都税の納税義務は1月1日現在の所有者であり、向う1年分を課税する決まりとなっていることから1月1日を起算としているようです。
収益マンションや収益ビルの敷金・保証金の預り金をどの様に扱うかと言うことでも大阪と東京では違いがります。
収益マンションや収益ビルのマイソク(マイソクとは、仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称です。売買物件、賃貸物件ともにあります。大阪では物件資料程度ですが・・・)には関西方式とか関東方式という標記があります。
敷金・保証金の預り金の預り金を持ち回り(関西方式)にするのかそれとも関東方式にするのか?
関西方式とは、売主が入居者から預かってストックしている敷金を買主へ渡さないにも関わらず、買主が代わりに敷金・保証金を入居者へ返還する債務を負うという方式なんです。
関東方式とは、入居者から預かっている保証金のうち退居時返還する金額(以下返還金)は、売主から買主に交付します。つまり、返還金は売主から買主に支払いがなされるということなのです。
これからの世の中、段々と関西・関東と慣習や慣行の違いで取引をされることも淘汰される時代がくることでしょう。
抵当権を抹消する場合や売主様の住所が何度も変わっていたり、相続登記がおこなわれていなかった場合は当然費用は発生しますが、抵当権もなく何もなければ東京では費用が発生しません。(ビックリ)
でも、東京では当たりまのことみたいです。
不動産の取引では関西と関東では違うところが色々あります。
また、決済時におこなう、固定資産税・都市計画税の日割精算を計算する場合の起算日は、大阪が4月1日に対して東京では1月1日なんです。
難しく言うと、暦年計算と年度計算の二種類があります。
大阪では、市町村などの会計年度が4月1日からなのでこのように年度計算なったと言う場合と大阪は商人の街なので、4月1日に払込用紙が発送されるので、わざわざ1月1日を起算にせず送ってこられる4月1日を起算にしようと言うお話もあります。
東京では、日本の税法上、固都税の納税義務は1月1日現在の所有者であり、向う1年分を課税する決まりとなっていることから1月1日を起算としているようです。
収益マンションや収益ビルの敷金・保証金の預り金をどの様に扱うかと言うことでも大阪と東京では違いがります。
収益マンションや収益ビルのマイソク(マイソクとは、仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称です。売買物件、賃貸物件ともにあります。大阪では物件資料程度ですが・・・)には関西方式とか関東方式という標記があります。
敷金・保証金の預り金の預り金を持ち回り(関西方式)にするのかそれとも関東方式にするのか?
関西方式とは、売主が入居者から預かってストックしている敷金を買主へ渡さないにも関わらず、買主が代わりに敷金・保証金を入居者へ返還する債務を負うという方式なんです。
関東方式とは、入居者から預かっている保証金のうち退居時返還する金額(以下返還金)は、売主から買主に交付します。つまり、返還金は売主から買主に支払いがなされるということなのです。
これからの世の中、段々と関西・関東と慣習や慣行の違いで取引をされることも淘汰される時代がくることでしょう。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP: https://www.0120720901.com/
https://www.720901.com/
https://www.720.co.jp/
・mail info@720901.com
・本店
住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
Fax: 06-6643−3363
・難波店
住所:大阪市浪速区元町1-5-19
Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
Fax: 06-6647-3363
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。