10:00 - 19:00
日曜・祝日(お電話を戴ければいつでもOPEN・お迎えにまいります)
2020年03月05日
ブログ

最近の地上げ屋の手口をご紹介いたします。

昨日の地上げも今回紹介する地上げも共有の土地の地上げです。

ではどんな手口で地上げをしようかと画策してるかと言うと
今度は共有持ち分の土地とそして建物を一緒に買わせてくださいときます。
普通にある話しです。共有(数名)土地上に建物があるものです。

最初のうちは、話し合いだけで、売ってくれませんか?
坪いくらでなら買いますよって言うようにするとかというものです。


その内容を聞けばびっくりするようなものです。
ある程度話が進んでいくとすぐに契約書を持ち込んで、そこに記名押印をさすと言うこれまた通常では考えられないことをしようとします。

契約書を見れば、まずは即決和解をすると言うことです。
即決和解は弁護士を入れてするみたいですが一体何をどうするのかよくわからない部分もあります。
これは建物土地を要するに買主に明け渡すと言うことを即決和解すると言う意味で使われてるみたいです。


これらの契約書の内容も契約書を持ってきた不動産屋の営業本人も多分内容的にはよくわからないのが事実でしょう。(^_^;)


そして、この契約書の中には不可分不動産と言う契約になります。これは分けることができない不動産と言う意味で、この様な共有持ち分の不動産などに使われることがありますが、これまた、一般的では無いような気がいたします。

普通ならば共有持ち分を1つずつ地上げする業者が買い上げ売買契約をし、代金を払い契約し持ち分を増やしていくのがう普通です。


この業者が、地権者に渡しているこの契約書を見る限り
買主側に最も有利な契約になっています。

まず、問題点を挙げていきます!

①第三者のためにする契約書になっています。これは通常中間省略と言われるような契約です。現在、不動産業者(以下A)が買いに来ています。そのAから第三者(以下B)に売り抜けてしまうということ。それをするとAには登記費用や取得税(府税)がかからなくなります。地権者→A→Bになり、Aを飛ばし、地権者→Bに物件が渡り、Aはこの契約書ではお金使わない為に一人勝ちする契約です!
そんな事は売主側は、いっこに何もわからないままそんなことがおこなわれてしまいます。そこに漬け込んで契約を巻いてしまう。


②契約書の内容はめちゃくちゃで、買い主側の一方的な理由により決済期間を伸ばすことができたり、共有持ち分の1人でも引渡し(引っ越しできない等で)が出来ない場合やこの契約の通り履行(実行)ができないときには
買主からの通知だけで解約できる!! 通知だけで!
そんなことがその契約書の中には書かれています。


売買契約書に売買価格金額の記載がない状態で契約書を締結するんです。
おまけに手付金の授受は一切ありません。


④手付金がないために手付金の解除での解約はありません。又おまけに違約金もこの契約には書かれておらず違約した場合、通常では、損害が発生する為に違約金を決めているのですが、その取り決めは契約書には記載されていないんです。


⑤この買いたいと言っているAはもちろん不動産屋です。不動産であるならば売主に対して重要事項説明するのは当たり前であり。宅建士に説明させなければならないのにそんなことはお構いなし。宅建業者なのか?契約書には宅建の免許番号などや宅建士の記名押印もないお粗末さ!業法違反!


⑥最終の決済時(物件引渡・売主が全額売買代金を貰う時)は、土地を実測して精算とありますが、もし建物が建っていた部分を測り、実測部分だけを売買するというものです。通常は共有持ち分で計算して売買金額を売主に渡すのではないということです。通路部分の土地はこの共有物件を地上げしようとしている業者のものになってしまうと言う事です。だますのは簡単です。売主に不動産業者が入っていないからです!やりたい放題!


こんな契約書で、手付金ももらわないうちに、この不動産に居住している人がどうすれば引っ越しができるのでしょうか?引越をして、誰か一人が明け渡さないとか、するるとどうなるのか?
次の居住地に行くにも引越代や新しいマンションの移転費など。
誰が、新しい住居の賃料を支払うのか?
どうすれば良いのか?

共有地の所有者には坪200万円位と言っていますが
土地が100坪以上でまとまると
坪単価350万円~400万円で買い取ってくれる業者がいるからです。
その差額と通路部分も坪単価350万円~400万円をぬこうとしています。


人のふんどしで相撲を取るとはまさしくこのことです。
一体何を考えてるのかと言わざるを得ないような状況になってきています。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
 住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
 Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
 Fax:   06-6643−3363
難波店
   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

arrow_upward