10:00 - 19:00
日曜・祝日(お電話を戴ければいつでもOPEN・お迎えにまいります)
2020年06月29日
ブログ

土地にもいろいろな形があります。そんな土地の価値は?

人の顔のように、土地も千差万別、どんな土地なら価値があるのでしょうか?

土地には、一物四価と言われるように「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」が該当します。

一物五価という場合には、「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」、「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」の5つが該当します。

土地の形には色々とあります

土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。

この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「(狭義の)不整形地」です。

「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。

土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。

「(狭義の)不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。



不整形地の土地の価値は

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。

一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、固定資産税路線価、相続税路線価などの㎡単価を基準に算出します。

ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。





補正率とは

こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。

国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。

「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。

こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。

「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。

そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。


一般的な計算方法

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2~3割ほど価値が下がる計算になるようです

この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2~3割減として算定することも可能かと思います。

ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

実際には、間口が2mの旗竿地と3mの旗竿地では、資産価値は全く変わります。

間口2mの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。

一方で、間口が3mあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。

土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。


また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

今。どこかのホームページをご覧になり、もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にワンダーランドまでご相談ください。

経験豊富なスタッフが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

ぜひ売買もワンダーランドをご利用ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
 住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
 Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
 Fax:   06-6643−3363
難波店
   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

arrow_upward