10:00 - 19:00
日曜・祝日(お電話を戴ければいつでもOPEN・お迎えにまいります)
2020年08月05日
ブログ

民法改定で、売買で何がポイントなのか?

なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。  関係有る事や無い事も書いていきますので宜しくお願い致します。

◆瑕疵担保責任

『瑕疵(かし)担保責任』とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。

瑕疵とは、平たくいえば、傷とか欠点のことで、瑕疵担保責任とは、傷物(欠陥品)
を売ったり作ったりしたときに負うことになる責任のことをいいます。

この瑕疵担保責任、宅建の試験を受験された方には、おなじみの語句です。この文言が宅建の試験だけではなく、不動産の売買契約書にもよく出てきて、重要な内容だからです!

この法律2020年4月1日からですが、改正民法施行日前に契約された取引については、改正前民法が適用される事になっています。なので瑕疵担保責任の時効は最長10年であり、今後10年は瑕疵担保責任という用語も使われるということです。

改正前民法では「瑕疵」の定義は、「通常備えるべき品質・性能を有しないか又は契約で予定した品質・性能を有しないこと」とされています。 なくなった訳ではないので要注意です!


●瑕疵担保責任から契約不適合責任に
改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。


契約不適合責任とは
売買契約や請負契約の履行(リコウ、実行するとの意)において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負うこととなる責任で債務不履行により生じる責任のひとつなんです。


買主・注文者は、契約不適合責任を負う売主・請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求又は契約解除権の行使をすることができます。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、「不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知」しなければならない事となっています。改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でした
今年の宅建の試験に出てきそうです!(笑)



「錯誤」はどう変わるの?

こんな話、昔よく聞きませんでしたか?
あと数年すると、A土地の横に駅ができて、鉄道が通るので隣の土地も値上がると思い買ってしまったが、よく調べてみたらそんな計画はまったくなかった。何とか契約を白紙にできないかと民法に定められている「錯誤」(さくご)にあたり、旧法では契約が無効。改正民法では、「取り消すことできる」ものとされました。

取り消すことが出来るとは、取り消したら無効になるということで、最初から何もなかったということではないのです。

これも本年の宅建の試験には出るかも知れません!

◆これ又、あまり不動産には関係がないかも知れませんが、法定金利が5%から3%に

平成2年、バブルの全盛の時は、銀行金利も7%とか8%と非常に高かったですが、今やお金持ちの方は銀行からお金を借りるのに0.3%なんかで借りれてしまいます。

今までの民法では、「年五分」…1年にあたり5%…と規定されていましたが、現代の実情とは違いすぎるので、ひとまず年5%から3%に変更することになっていますが年利3%が実情に合わない場合、再び同じ問題が生じてしまいますから、あらかじめ利率の改定を想定し3年ごとに見直す条項も設けられています。

コロナ禍の為に景気が悪くなってまた法定金利が下がるのではないでしょうか・・・

◆売買より賃貸ですごく関係する連帯保証人の保証契約

不動産を借りるときには通常、賃料等を確保するため保証が求められますが、その際、保証の内容としては「連帯保証人は借主と連帯して、本契約が存続する限り、本契約から生じる借主の一切の債務を負担する」等と規定されているのが通例です。
このような文言の保証契約は、根保証契約なりますので、賃貸保証会社等の法人ではなく個人(借りる人の親戚など)が保証する際には、限度額を定めなければ実は無効になります。


身近な契約…という意味では多くの人に影響のある改正といえますが、実際に気を付けなければならないのは不動産を貸す・賃貸を仲介管理する我々不動産会社です。
ですから、マンション等の賃貸契約書も内容が変わってきています!

どこかで見たホームページで気になる不動産物件があれば言って下さい

不動産の価格も気になるところですが、今、どこかのホームページ(スーモやアットホームや不動産屋さんの)をご覧になり、もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にワンダーランドまでご相談ください。


経験豊富なスタッフが、具体的な条件を精査のうえ、「買主様の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。


ぜひ売買もワンダーランドをご利用ください。土地情報は下記からどうぞ!無料ですので!お気軽に!

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
 住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
 Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
 Fax:   06-6643−3363
難波店
   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

arrow_upward