10:00 - 19:00
日曜・祝日(お電話を戴ければいつでもOPEN・お迎えにまいります)
2020年08月27日
ブログ

近くにあった銀行が遠くなった!

なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。  関係有る事や無い事も書いていきますので宜しくお願い致します。

りそな銀・関西みらい銀、窓口一本化 グループ初 とのみだし(日経新聞Proより)

りそなホールディングス(HD)傘下のりそな銀行と関西みらい銀行

りそなホールディングス(HD)傘下のりそな銀行と関西みらい銀行は24日、
大阪府高槻市内に共同店舗を設置した。出入金や振り込み、住所変更などの窓口業務を一本化し、
資産運用や相続といった相談業務はそれぞれ別の窓口で対応する。


りそなグループ内の異なる銀行で窓口業務を一本化するのは初めて。


関西みらい銀の富田支店をりそな銀の高槻富田支店内に移転した。
7~8割の来店者が振り込みや各種届け出、2~3割が遺言などの相談で利用すると見込む。
とあった。

あちらこちらにあった銀行「りそな」「近畿大阪」「関西アーバン」がなんばのスカイオ19階に全て集まった

私も旧「りそな銀行」「近畿大阪銀行」「関西アーバン銀行」の通帳を作成して全てを利用しています。
それらがなんばのスカイオ19階に全てが集まってきた。ここに行くには先ずは10階でエレベーターを乗り換え19階に行かなければならないんです。りそな銀行の通帳は通帳繰り越し機に入れないと新しい通帳がもらえません。非常に不便です。


私は、今も旧「りそな銀行」「関西アーバン銀行」の通帳を数冊持ち歩いている。
それは、ワンダーランドがマンション管理をしているのでそれらのマンションの通帳が必要となってくるので持ち歩いている。

前記記載の記事にあるように来店者の2~3割が遺言などの相談とは到底思えない。
そんなところを旧関西アーバンでも1階や2階の店頭では見ない。それでもしていたというのであろうが。

もっと言えば、そんな遺言などの相続のスキルを持っている行員がいたかと首をかしげざるをえない!

7月1日には本年度の路線価が発表され、大阪府は7年連続で上昇

路線価は毎年1月1日を評価時点として、国税庁が時価の80%程度をめどに算定し、毎年7月に公表しています。

7月1日には本年度の路線価が発表され、大阪府は7年連続で上昇しています。
一部の地域では、地価が下落して路線価を下回るような場合が起こっています。

この路線価が借地権付建物などの借地価格などの基準になったりするんです。

銀行は借地権付建物に融資を簡単にはしてくれません

私の知り合いの方で、借地権付建物を所有されています。
この方の建物は、建て替えするにも建て替え承諾料がすごくかかりその資金を銀行に求めても一向にらちがあきません。
と言うのも銀行は借地権付建物に融資を簡単にはしてくれません。


通常、銀行から融資をしてもらう場合、万一の事を考えて、不動産に抵当権を設定することで、債務不履行となったときには不動産を競売にかけて売却できます。そして、そのときに競り落とされた金額をローン残債にあてます。ワンダーランドがある浪速区などでは住宅ローンを組むところは少ないのですが、通常、住宅ローンを組むときには土地と建物の両方を担保に入れます。要するに抵当権を付けるわけです。
しかし借地権の場合、土地所有者は地主なので、当たり前の事ですが地主の承諾がなければ抵当権を設定できません。
そして借地権が賃借権の場合、地上権とは違って登記への協力義務はないので、地主は拒否することができ、承諾してもらえることはほとんど皆無です。

それでも借地上の建物に抵当権を設定した場合、その敷地まで抵当権の効力は及ぶという判例が出ているので、担保価値としては建物価格+借地権価格で考えられています。
このとき、借地権価格は所有権を持つ土地に比べて非常に低いです。
そのため、銀行が抵当権を設定できるのは建物のみになります。
相続税評価額(路線価)でも更地価格の7割程度が借地権価格になったりします。
(私自身は、この考え方には参道は出来ませんが)
そして借地権付き建物を競売にかけるとき、実際に競り落とされる金額は相続税評価額よりも更に大きく下がります。
借地権に関連した様々な手続き(事務士の承諾など)の煩雑さや権利の複雑さから購入したいと考える人が少ないからです。


つまり借地権付き建物の担保価値は、通常の不動産よりも低くなるので審査が厳しくなるということです。


借地人が地代を滞納したり、地主の承諾なく増改築したり、建物の名義を父名義から自分名義にしたりすると契約違反となり、借地契約を解除されるおそれもあります。(相続の場合は相続登記は出来ます)
そして借地人が原因で契約解除となると、建物買取請求権があったとしても、地主はその請求を拒否できます。


そうなれば借地人は建物を取り壊して地主に土地を返却するしかないです。


しかし、抵当権が設定されている建物を解体するときには、抵当権者である銀行の承諾がこれまた必要になります。
この承諾は住宅ローンの債務を完済することが大前提になります。まさに弱り目に祟り目です。


もし完済できないのであれば、残債分を他の不動産や資産を担保として抵当権を付け替えるか、無担保で借地人に借り換えするかなどの対応となりますが担保になる事の出来る複数の不動産を所有していたり、無担保で住宅ローンの残り分すべてを借入できたりする人はほとんどいません。


そのため銀行としても取り壊しを承諾することは難しく、借地契約が解除されたあとでは、地主の土地の上に「権利がない状態」で担保が存在していることになります。


このような状態で建物を競売にかけたとしても、借地権は存在しません。建物の所有権を取得しても、地主から土地の明け渡しを求められたら従うしかないです。それで、銀行が建物を取り壊すしかないのです。


そのような建物を誰も競売で落とそうとはしないでしょう。

つまり借地契約を解除されると、建物が担保の意味をなさなくなります。

こうしたリスクが借地権にはあるため、借地権の住宅ローン審査を厳しいです。

それなのに、相続税評価額(路線価)が高すぎるのです。相続の問題や毎月の借地使用料や親御さんの面戸などいろんな事に、私の知人は途方に暮れています。

誰か借地権付建物を買ってくれる人がいないものかと・・・

どこかで見たホームページで気になる不動産物件があれば言って下さい

不動産の価格も気になるところですが、今、どこかのホームページ(スーモやアットホームや不動産屋さんの)をご覧になり、もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にワンダーランドまでご相談ください。


経験豊富なスタッフが、具体的な条件を精査のうえ、「買主様の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。


ぜひ売買もワンダーランドをご利用ください。土地情報は下記からどうぞ!無料ですので!お気軽に!

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
 住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
 Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
 Fax:   06-6643−3363
難波店
   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●

この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

arrow_upward