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2020年09月09日
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重要事項説明が8月28日から水害ハザードマップ(HM)を使って説明することが義務化!

なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。不動産の関係有る事や関係無い事も書いていきますので宜しくお願い致します。

近年、大規模水災害の頻発により甚大な被害

熊本の豪雨や先日の台風!毎年毎年本当にどうなっているのかと思うくらい、大規模水災害が発生しています。


それにより甚大な被害が生じ、不動産取引時においても、最初から水害リスクに係る情報がわかっていたら家を買わなかったとか、借りなかったとか、契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となりつつあるので、宅地建物取引業法施行規則の一部を改正し、水防法に基づき作成された水害ハザードマップにおける取引対象の宅地又は建物の所在地を新たに重要事項説明の項目として位置付ける改正が行われ、令和2年8月28日から施行されることとなりました。


これは、住宅購入や土地購入また賃貸などの契約前に水害リスクを説明することを不動産業者に義務付けました。しかし、重要事項で水害リスクの説明義務化を行っている不動産業者は大阪では少ないかもl知れません。


それだけ、スキルUPをしていなかったり勉強していなかったりしている業者が多いからです!(愚癡になりますね(^_^;))


重要事項説明書でなぜ水害リスクの説明義務化になったのか

2020年7月3日から13日にかけて、九州地方を中心に広い範囲で大雨となりました。
日本気象協会は、この梅雨前線に伴う大雨の特徴に関する情報を、防災レポートとしてまとめました。


その内容を見てみると、この大雨により、九州地方で13事例の『線状降水帯』が発生し、このうち球磨川氾濫事例では11時間以上継続したようです。


球磨川では計画降雨を超過、筑後川では計画降雨と同程度の雨量となったそうです。


また、九州各地の被害発生箇所の多くで、各継続時間雨量または土壌雨量指数のいずれかで既往(きおう 過去。また、すんでしまった事柄)最大値に匹敵または超過する雨量となったそうです。


近年のゲリラ豪雨とは全く違った被害となりました。

重要事項説明とは

そもそも宅地建物取引業法では、契約を結ぶかどうかの判断に影響する「重要事項」は契約前の説明が義務付けられています。


関係省令を改正し、重要事項説明の項目に水害リスクを盛り込むことが決定したわけです。
違反し、改善命令に従わない場合は業務停止を命じるという罰則まで決まり、本対応は8月28日から施行されています。
ワンダーランドでは、売買・賃貸の重要事項説明書を慌てて手直ししました。(データーベースで重説・契約書を作成しているので)


本改正は秋頃の予定と聞いていましたので、ずいぶん前倒しになりました。今回の豪雨被害を受けて、早い対応をしたものと思われます。


これまで土砂災害や津波のリスクは重要事項説明の項目になっていましたが、水害リスクは対象になっていませんでした。


この水害リスクの説明義務化後、不動産業者は自治体が作成している水害ハザードマップを活用し、物件の位置や浸水のリスクなどをお客様に説明しなければなりません。


近隣にある避難所の場所も伝える必要も出てきます。

ハザードマップ上と実際の浸水区域は

2020年7月の記録的な豪雨で被害を受けた熊本県人吉市ではハザードマップ上で浸水が予想されていた地域と、実際の浸水区域がほぼ重なっていたようです。


2018年の西日本豪雨でも浸水想定区域で多数の住宅が浸水し、逃げ遅れた住民が犠牲になりました。西日本豪雨の際にも、実際の浸水区域がほぼ重なっていました。


水害リスクの高まりを受け、赤羽一嘉国交相は1月の衆院予算委員会で事前説明を義務化する方針を示していた。
また先日の赤羽国交相の記者会見で「住民の方々に水害リスクを把握していただくことが重要となっている」と強調し、本施行が決定し、現在に至っています。

災害の危険性が高い地域での開発も抑制

大阪市では少ないでしょうが
国は被害の拡大を防ぐため、災害の危険性が高い地域での開発も抑制する予定です。


改正都市再生特別措置法が6月に成立し、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」と呼ばれる区域で、学校や店舗といった施設の建設が原則禁止されるといった措置が取られるようになります。


近年の自然災害の発生が増えており、保険会社の支払いや国の被災者支援などにも多額の費用が必要になっていますので、水害リスクの説明義務化は非常に重要になってきていると思います。


みなさんも不動産の契約をするときは要注意です!

どこかで見たホームページで気になる不動産物件があれば言って下さい

不動産の価格も気になるところですが、今、どこかのホームページ(スーモやアットホームや不動産屋さんの)をご覧になり、もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にワンダーランドまでご相談ください。


経験豊富なスタッフが、具体的な条件を精査のうえ、「買主様の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。


ぜひ売買もワンダーランドをご利用ください。土地情報は下記からどうぞ!無料ですので!お気軽に!

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP:   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
        https://www.720.co.jp/

・mail     info@720901.com
     
本店
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   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
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この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

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